Ключ от роста

Перспективы инвестиций как в российские акции, так и в недвижимость в текущем году зависят в основном от динамики ключевой ставки.

Впрочем, если мыслить долгосрочно, то оба актива и сейчас привлекательны. А в краткосрочной перспективе хитами в списке предпочтений инвесторов останутся депозиты и облигации. Такие идеи высказали участники круглого стола «Инвестиции - 2025», организованного порталом «ТТ Финанс» совместно с изданием «Эксперт. Центр Аналитики».

Неожиданная пауза в повышении ключевой ставки, которую Банк России взял на декабрьском заседании в прошлом году и удерживает до сих пор, стала причиной для мощного ралли на рынке акций. Дополнительным драйвером стали надежды на мирное урегулирование конфликта на Украине и снятия с России части международных санкций. Инвесторы в конце февраля загнали индекс Мосбиржи, на отметку 3320 пунктов, что на 950 пунктов (40%) выше декабрьского минимума 2024 года. Но затем этот индикатор перешёл к консолидации, а в последние 2 недели вообще обвалился ниже 3000 пунктов.

Тем не менее, Андрей Шульга, куратор по развитию бизнеса по работе с состоятельными и розничными клиентами управляющей компании ПСБ, сохраняет оптимизм. «Процессы на переговорном треке между двумя странами по урегулированию конфликта  — это позитив для рынка. И в целом инвесторы начинают смотреть на более рисковые продукты: облигации и рынок акций, который прибавил с минимума декабря порядка 30%. Мы считаем, что этот  рост продолжится. Наш прогноз по индексу Мосбиржи на этот год - 3500 пунктов», - указывает он. 

Основная идея. 

«Ключевая ставка осталась на прежнем уровне, но мы видим тенденции к снижению инфляции и, вполне возможно, что Центробанк во втором квартале придёт к снижению ключевой ставки, — говорит он. — Фондовый рынок всегда закладывает какие-то ожидания, так или иначе, заранее. Поэтому длинные ОФЗ, наша основная идея в облигациях, уже начали расти. Рост с декабря более чем на 15%. Мы считаем, что на ближайшие полтора-два года это основная идея. Этот рост будет продолжен, он даст в абсолюте до 54% за ближайшие два года» - говорит Андрей Шульга.

По прогнозу УК ПСБ, средняя ключевая в 2025 году составит 18,5% годовых. Это ниже, чем ожидает ЦБ РФ: по состоянию на 14 февраля 2025 года официальный прогноз регулятора — 19-22%.

Большинство участников круглого стола, впрочем, убеждены, что пока ключевая ставка остаётся на нынешнем рекордно высоком уровне 21% годовых, лидировать по популярности у инвесторов будут по-прежнему банковские вклады.

По итогам прошлого года прирост средств населения в банках составил 26,1%. К 1 января 2025 года физлица хранили в банках в виде депозитов и остатков на текущих счетах почти 57,5 трлн рублей, сообщил Банк России в январском обзоре о развитии банковского сектора.

Руководитель по развитию продаж департамента розничного бизнеса ПСБ Иван Ходак рассказал, что в январе 2025 года в целом по банковской системе наблюдался некоторый отток депозитов, но это нормальное явление для начала года после традиционного декабрьского притока. «В целом предыдущий год по депозитам показал колоссальный прирост, — констатировал он. — Объем средств физических лиц на депозитах, накопительных счетах и счетах до востребования вырос более чем на 12 трлн рублей. В текущем году, после пиков декабря, ставки по вкладам начали снижаться, и к настоящему моменту, если брать топ-10 банков, ставка снизилась где-то на полтора процентных пункта. Это закономерно, так как ключевая ставка не растёт. Соответственно, банки начали менее агрессивно работать на рынке пассивов». 

Ставка должна сыграть. 

Снижения ключевой ставки ждут как манны небесной и продавцы недвижимости. Это привлекло бы к покупкам квадратных метров часть владельцев депозитов и, возможно, помогло бы оживить рыночную ипотеку. Сейчас её доля в общем объёме сделок на первичном рынке жилья стремится к нулю. Спасает только льготная семейная ипотека и рассрочки от застройщиков.

«Объём депозитов настолько велик, что люди понимают: в случае снижения ставки, когда эти деньги придут на рынок, какие-то инфляционные процессы возникнут, — прогнозирует Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». — Эти инфляционные ожидания двигают покупателями. Мы видим небывалое количество граждан, которые покупают недвижимость за 100% стоимости. Рынок давно отвык уже от этого инструмента. Во всем мире рынок недвижимости, в принципе, функционирует за счёт ипотеки. То, что люди приходят со стопроцентной оплатой, говорит о том, что покупателей мотивирует желание получить справедливую цену по результату глобальной турбулентности Они считают, что получат справедливую цену благодаря тому, что средства будут овеществлены в недвижимости. Вымывается дешёвое предложение, то есть обладатели относительно некрупных сумм, для которых вход в городскую недвижимость невозможен, разбирают дешёвое предложение в пригородах, даже в удалённых локациях».

По словам Светланы Денисовой, основным рабочим инструментом для «БФА-Девелопмент» остаётся семейная ипотека. С ней проходит более 65% сделок во флагманском квартале компании «Огни Залива». Ещё свыше 10% сделок проходят со стопроцентной оплатой. «Это просто космическая цифра, — удивляется она. — Потому что ещё в 2023 году мы закончили год с 93% сделок с ипотекой, остальное почти полностью была рассрочка, а доля сделок со стопроцентной оплатой не превышала полпроцента. И вдруг мы работаем с цифрой 10 плюс. Это говорит о том, что граждане стремятся зафиксировать цену».

Когда покупать недвижимость. 

Дорогие кредиты и выгодные депозиты — это временное явление, убеждены представители девелоперского сообщества. По их мнениям, инвестиции в недвижимость были и остаются выгодными в долгосрочной перспективе. Как и следовало ожидать, предпочтение отдают инвестициям в квадратные метры. «Я сама абсолютный поклонник бетонного метра, — провозгласила коммерческий директор PLG Виктория Левина. — Выгоднее, чем недвижимость, на сегодняшний день инструмента нет. Если говорить о долгосрочном вложении, то квадратные метры дают сочетание надёжности и общей доходности. Поэтому я всегда отвечаю на вопрос, когда выгодно покупать недвижимость: недвижимость выгодно покупать сейчас»!

«Я бы добавил, наверное, что недвижимость надо было покупать вчера, — поддержал собеседницу заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков. — Конечно же, я приверженец недвижимости, апарт-отелей. Это такая игра в долгую. И всё-таки сейчас, конечно, не стоит забывать о сиюминутных депозитных вложениях. Симбиоз рассрочек с минимальными вложениями и депозитов сейчас, мне кажется, самая выгодная история».

«Мы также уверены, что инвестиции в недвижимость будут востребованы и продолжат приносить прибыль инвесторам, — согласилась Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI). — Вкладывая в недвижимость от хорошего, проверенного застройщика с опытом и сильным брендом, ты понимаешь, насколько твоя недвижимость вырастет, что она будет приносить. Не так важно даже, квартиры это или апартаменты. Санкт-Петербург и Москва – да, недвижимость там всегда ликвидна, но для более высокой доходности можно рассмотреть и те регионы, где порог вхождения ниже. Так что, если инвестировать в долгую – то в недвижимость. Если же ориентироваться на краткосрочные вложения – сейчас это всё-таки вклады либо иностранная валюта».

Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов рекомендует не класть все яйца в одну корзину. «Не стоит вкладывать в один какой-то единственный инструмент, — полагает он. — Вот здесь точно, мне кажется, есть высокие риски, потому что я вспоминаю, как в начале года доллар был в районе 100 рублей, и все прогнозы аналитиков сводились к тому, что нас ждёт в короткой достаточно перспективе, к середине года, где-то 115-120. Сегодня мы видим доллар по 84. Я понимаю, что у нас сейчас даже на горизонте 2-3 месяцев аналитики не попадают с прогнозами. Наверное, недвижимость точно тот инструмент, который будет расти всегда, если мы говорим про нормальную, понятную, качественную недвижимость, достаточно свежую. «Вторичка» может локально где-то снижаться. Это нормальная история, потому что у всех свои задачи, кто-то в моменте может испытывать потребность в финансах, поэтому он, конечно же, может дисконтировать и продать ниже рынка. И многие аналитики могут увидеть в этом снижение. Очень часто такие отчёты я вижу, например, когда выходит какая-то статья, где написано, что недвижимость наконец-таки начала падать в цене, а потом начинаешь смотреть, а там, оказывается, условно, застройщик массмаркет выпускает по невысокой цене и большим объёмом сразу лотов 2000 в продажу. И аналитики смотрят не по цене сделки, а по цене предложения, которое есть на рынке. И понятно, когда на рынок сразу выходит 2000 недорогих квартир, студий, цена предложения автоматически падает».

Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Не-движимость» (холдинг Setl Group), подчеркнула устойчивость рынка, указав, что даже в прошлом году, несмотря на отмену с 1 июля массовой льготной ипотеки,  средние цены на жилую недвижимость в Петербурге не демонстрировали какого-либо снижения. «По ценам на недвижимость в прошлом году в Петербурге была положительная динамика, — сообщила представитель Setl Group. — Она обосновывается тем, что выбор в городе сокращается. Происходит вымывание, нет той динамики по стартам, которую хотелось бы видеть, что в том числе и толкало средний ценник по предложению. Я сейчас не говорю, что все массово повышали. Но, тем не менее, на 7-8% в прошлом году был средний  рост. И в первые 3 месяца текущего года по нашим данным,  положительная динамика роста продолжилась +1,5% по Петербургу  и +3,6% в пригородной зоне ЛО».

В дальнейшем снижение цен на квадратные метры также маловероятно, уверены девелоперы. Ведь их предложение сокращается. «Вице-премьер Марат Хуснуллин сказал, что две главные угрозы для отрасли жилищного строительства — это снижение объёма ипотечного кредитования и снижение объёма предложения, — напомнила Светлана Денисова. — Снижение объёма предложения в целом по России это в принципе новость для рынка. В прошлом году несмотря на то, что с середины года уже отменился главный драйвер рынка — ипотека с государственной поддержкой, и остался практически единственный продукт, семейная ипотека, всё равно был прирост предложения. Но уже динамика конца года и первого квартала показывает, что объём строительства от года к году в целом по стране снизился на 26%. Это очень много. И выдача ипотеки снизилась на первичном рынке на 57%. Это, конечно, огромное замедление. Этого добивался наш Центробанк и преуспел. Такое замедление представляет собой уже конкретную угрозу для отрасли. А надо сказать, что Петербург в этом отношении ещё больше лидирует. Он с большей динамикой, чем Российская Федерация в целом, показал в прошлом году снижение объёма предложения. Поэтому понятно, что в условиях дефицита предложения падения цен не будет. Нас ждёт ползучий или более динамичный, но рост цен и кроме того, ситуация остаётся с огромной степенью непредсказуемости».

Впрочем, на петербургском рынке пока сокращение предложения замедлилось. «Приятно констатировать, что вывод за 1 квартал будет даже чуть больше, чем в аналогичном периоде прошлого года, — сообщила Ольга Трошева. — На 20% увеличился объем стартов, те, которые мы отмечаем сейчас за первые три месяца. Мы, в том числе, тоже выводили объекты в городе».

«В принципе, все знают, что недвижимость — надёжный актив, консервативный, — подчеркнула Виктория Левина. — Нам в России немножко подпортило восприятие недвижимости то, как росла её цена. В нашей экономической истории недвижимость достаточно долго была и спекулятивным инструментом: когда человек покупал на котловане, продавал под ключи и получал существенный прирост, который иногда доходил до 100%. Такого в мире, по-моему, нигде не было. Но недвижимость всё-таки актив для долгосрочных вложений. Основное преимущество в том, что именно на долгосроке ты на нём не теряешь деньги. Цена ошибки в недвижимости невелика — сложно ошибиться в выборе объекта. Даже если ты не очень хорошо разбираешься в рынке, если мыслишь долгосроком — не ошибёшься. Надо купить какой-то сарай за баней где-то в умирающем городе за Полярным кругом, чтобы потерять деньги. Я приведу цифры, чтобы не просто рассуждать. В среднем набор продуктов, по которому Росстат считает инфляцию, подорожал с начала века в 8 раз. Недвижимость — в среднем в 16 раз: да, кто-то вложился классно, и у него объект подорожал в 20 раз, у кого-то менее удачливого — в 12 раз. Но в любом случае оба обогнали и инфляцию, и депозиты. 2025-й, я думаю, тоже будет достаточно волатильным. Я не жду, что произойдёт резкий подъём интереса к недвижимости. Но самое выгодное время для покупки — когда многие сомневаются». 

За каменной стеной апартаментов. 

Если рассматривать инвестиционную недвижимость не только как объект купли-продажи, но и как источник ренты, то сейчас жильё по доходности уступает апартаментам. И оба этих актива уступают депозитам. Но это явление временное, надеются девелоперы.

«На жилье на текущий момент пассивного дохода много не заработать, — отмечает Денис Розанов. — Апартаменты показывают доходность сильно выше. Здесь масса факторов есть, начиная от того, что в принципе, рынок аренды исторически практически не рос. Если мы видели какие-то взлёты, особенно в 2020 году, стоимости «первички», то рынок аренды чувствовал себя в целом достаточно спокойно. И только, наверное, благодаря тому, что у нас произошли изменения с точки зрения ипотеки, в первую очередь с господдержкой (сейчас доход 250 тысяч человеку надо показывать официально, чтобы позволить себе купить в ипотеку квартиру, если мы не говорим про те остатки господдержки и «семейки», которые остались), фактически рынок аренды улетел сейчас в небеса. И покупка апартаментов с точки зрения именно фиксации доходности по аренде — это на текущий момент, наверное, очень крутая инвестиция. Рынок апартов, несмотря на большое количество предложений, имеет колоссальный потенциал, потому что на текущий момент всего гостиничного фонда, я имею ввиду и апартаментов, и гостиниц классических, просто не хватает, чтобы весь туристический поток, который сейчас в Петербурге год от года растёт, принимать».

«Сегмент сервисных апартаментов в Петербурге растёт очень динамично, — отмечает Евгения Мироненко. — Доходность у апарт-отелей выше, чем у жилой недвижимости, но не надо забывать про сезонность. Если с мая по конец сентября качественного номерного фонда в городе не хватает, то в несезон конкуренция за гостя становится очень высокая. Апарт-отели все серьезнее конкурируют друг с другом, даже демпингуют. С другой стороны, мы должны обеспечивать доходность для инвесторов. Так что все важнее становится эффективное управление. Мы в RBI PM, например, перешли с аутсорса на собственный персонал в отелях – это позволяет сократить затраты».

По словам представителя RBI, основная категория покупателей апартаментов — это люди 45-54 лет, они составляют 59%. Еще 23% — покупатели 55 лет и старше.

«К нам заходит в основном уже подкованный инвестор, где-то, наверное, 45-50 плюс, — рассказал Константин Чирков. — У которого уже есть не одна недвижимость, который понимает, что такое доходность. Он знает, что если апарт-отель декларирует, 9,5-10,5% годовых, это не значит, что он каждый месяц будет 9,5% получать. Есть сезонность, есть зимние периоды, есть летние периоды, в которые можно заработать гораздо больше, но в итоге доходность складывается средняя по году такая».

Иван Евдокимов

Изображение (фото): TT Finance