Заманчивые предложения

Застройщики генерируют идеи, как можно повысить спрос на жильё и сократить собственные издержки, чтобы преодолеть кризис в отрасли. Об этом шёл разговор на круглом столе «Рынок недвижимости и ипотеки — 2025», организованном порталом «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой».

Тревожный сигнал

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов отметил, что из-за отмены с 1 июля 2024 года массовой льготной ипотеки петербургский первичный рынок жилья потерял, по разным оценкам, от 30 до 40% спроса. «И это очень тревожный сигнал, хотя в целом, в 2024 году объём строительства был немного меньше, чем в 2023-м, — констатировал он. — Зато, если вспомнить цифры полученных разрешений на строительство в следующем году... По Санкт-Петербургу этих разрешений получено на строительство примерно 900 тысяч квадратных метров. Для сравнения: в 2024-м году введено в эксплуатацию 2,66 млн квадратных метров. То есть, бизнес с осторожностью относится к открытию новых проектов».

Выходом из сложившейся ситуации, по мнению представителя девелоперского сообщества, могло бы стать некоторое изменение законодательства в пользу строительного сектора. И надежда на это у рынка есть.

«В марте состоится Госсовет, который определит, в том числе, и политику развития строительного комплекса, — обнадёжил Алексей Белоусов. — Есть ряд предложений федерального уровня, которые мы сейчас готовим к этому заседанию. Предложения позволят поддержать рынок и увеличить потенциальный спрос и количество покупателей жилья, а также стимулировать развитие жилищного строительства и в нашем городе и, конечно, в России.

И во-первых, это семейная ипотека. На сегодняшний день – она важный драйвер рынка, обеспечивающий 35-40% всех продаж. Нами предлагается повышение возраста ребенка для получения семейной ипотеки с 6 до 14 лет.

Во-вторых — рассрочка от застройщика. Эта мера начала широко применяться с момента ухода массовой семейной ипотеки, но законодательных основ до сих пор не имеет. Одна из задач, которая, мы надеемся, будет поддержана Госсоветом, это легализация механизма ипотеки от застройщика – то есть для девелоперов, как и для банков, недвижимость будет объектом залога».

Наталия Астахова, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, заместитель председателя постоянной Комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству упомянула еще одну законодательную инициативу, касающуюся многодетных семей, приобретающих жилье в рассрочку. Инициатива предлагает распространить уже действующую меру поддержки (субсидию) на покупку жилья в ипотеку по госпрограмме еще и на те случаи, когда многодетные покупают недвижимость в рассрочку.

«Поводом для такой инициативы стало обращение многодетной мамы, которая купила квартиру в рассрочку. Она рассчитывала на субсидию в 450 тысяч рублей, но выяснила, что господдержка положена только тем, кто приобрел жилье в ипотеку, — рассказывает Наталия Астахова. — Проект изменений поддержал Совет законодателей Федерального собрания, а кроме того, мы обратились к коллегам из соседних регионов: парламентарии Карелии, Коми, Вологодской, Архангельской, Мурманской, Псковской области и Ненецкого автономного округа признали нашу инициативу полезной. Мы посчитали, что дополнительные расходы федерального бюджета составят 5,6 млрд рублей».

Заодно Наталия Астахова поддержала еще одну идею, упомянутую Алексеем Белоусовым — освобождать от налогообложения суммы, затраченные застройщиками на достройку социальных объектов.

Деньги у людей есть

Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости, вообще не переживает по поводу отмены льготной ипотеки, поскольку на апартаменты она никогда и не предоставлялась. «Наш продукт — инвестиционный, — декларировала она. — И наша первоочередная задача — обеспечить людей пассивным доходом. Для удобства приобретения апартаментов мы предоставляем рассрочки. У нас есть некоторые ограничения по суммам: всё же мы действуем в рамках 214-го ФЗ, и, продавая по договорам долевого участия, должны учесть, что основная часть этого договора должна быть оплачена до ввода объекта в эксплуатацию — это в среднем 2-3 года. Срок небольшой и требует от покупателей серьезной оценки своих финансовых возможностей, а возврат ипотеки с подъёмным процентом поможет обеспечить нашим гражданам более широкие возможности приобретения недвижимости.

Но необходимо, тем не менее, отметить: у людей деньги есть. Они хотят выгодно их вкладывать и зарабатывать. Недвижимость — понятный, консервативный, хоть и не самый высокодоходный инструмент инвестиций в краткосрочной перспективе. Не надо сравнивать её с банковскими депозитами, это бессмысленно. Но стоит помнить, что, вложив в банк сегодня под 20-25% годовых, через полгода-год за полученную сумму с процентами получится приобрести уже другой, зачастую меньший объём квадратных метров. И в этом плане на горизонте 10-15 лет недвижимость, безусловно, всегда отыгрывает уровень инфляции и помогает людям сохранять денежные средства».

Марина Павлюкевич высказала мнение, что, если ситуация с высокой ставкой и дорогой ипотекой продлится, участникам рынка недвижимости придётся зафиксировать снижение доступности жилья не только из-за роста цен в соответствии с инфляцией, но и из-за того, что интерес застройщиков переключится на более дорогие сегменты. То есть туда, где есть покупатели с большим объемом финансов на руках. «Именно «эконом» сокращается больше всего, потому что покупатели этого сегмента рассчитывают в основном на льготные программы, — заявила она. — Мы видим, что продажи в этом сегменте подверглись сокращению в большей степени. Соответственно, будет меньше строиться недвижимости такого класса, и она будет становиться дороже. После сокращения льготной ипотеки мы в конце 2024 года уже почувствовали переток инвесторов с жилищного рынка, которые пользовались льготными программами, в сторону наших апарт-отелей».

Компромиссы неизбежны

«Ипотека в 2025 году будет являться драйвером продаж на рынке недвижимости в целом, каким она была