Заманчивые предложения

Застройщики генерируют идеи, как можно повысить спрос на жильё и сократить собственные издержки, чтобы преодолеть кризис в отрасли. Об этом шёл разговор на круглом столе «Рынок недвижимости и ипотеки — 2025», организованном порталом «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой».

Тревожный сигнал

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов отметил, что из-за отмены с 1 июля 2024 года массовой льготной ипотеки петербургский первичный рынок жилья потерял, по разным оценкам, от 30 до 40% спроса. «И это очень тревожный сигнал, хотя в целом, в 2024 году объём строительства был немного меньше, чем в 2023-м, — констатировал он. — Зато, если вспомнить цифры полученных разрешений на строительство в следующем году... По Санкт-Петербургу этих разрешений получено на строительство примерно 900 тысяч квадратных метров. Для сравнения: в 2024-м году введено в эксплуатацию 2,66 млн квадратных метров. То есть, бизнес с осторожностью относится к открытию новых проектов».

Выходом из сложившейся ситуации, по мнению представителя девелоперского сообщества, могло бы стать некоторое изменение законодательства в пользу строительного сектора. И надежда на это у рынка есть.

«В марте состоится Госсовет, который определит, в том числе, и политику развития строительного комплекса, — обнадёжил Алексей Белоусов. — Есть ряд предложений федерального уровня, которые мы сейчас готовим к этому заседанию. Предложения позволят поддержать рынок и увеличить потенциальный спрос и количество покупателей жилья, а также стимулировать развитие жилищного строительства и в нашем городе и, конечно, в России.

И во-первых, это семейная ипотека. На сегодняшний день – она важный драйвер рынка, обеспечивающий 35-40% всех продаж. Нами предлагается повышение возраста ребенка для получения семейной ипотеки с 6 до 14 лет.

Во-вторых — рассрочка от застройщика. Эта мера начала широко применяться с момента ухода массовой семейной ипотеки, но законодательных основ до сих пор не имеет. Одна из задач, которая, мы надеемся, будет поддержана Госсоветом, это легализация механизма ипотеки от застройщика – то есть для девелоперов, как и для банков, недвижимость будет объектом залога».

Наталия Астахова, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, заместитель председателя постоянной Комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству упомянула еще одну законодательную инициативу, касающуюся многодетных семей, приобретающих жилье в рассрочку. Инициатива предлагает распространить уже действующую меру поддержки (субсидию) на покупку жилья в ипотеку по госпрограмме еще и на те случаи, когда многодетные покупают недвижимость в рассрочку.

«Поводом для такой инициативы стало обращение многодетной мамы, которая купила квартиру в рассрочку. Она рассчитывала на субсидию в 450 тысяч рублей, но выяснила, что господдержка положена только тем, кто приобрел жилье в ипотеку, — рассказывает Наталия Астахова. — Проект изменений поддержал Совет законодателей Федерального собрания, а кроме того, мы обратились к коллегам из соседних регионов: парламентарии Карелии, Коми, Вологодской, Архангельской, Мурманской, Псковской области и Ненецкого автономного округа признали нашу инициативу полезной. Мы посчитали, что дополнительные расходы федерального бюджета составят 5,6 млрд рублей».

Заодно Наталия Астахова поддержала еще одну идею, упомянутую Алексеем Белоусовым — освобождать от налогообложения суммы, затраченные застройщиками на достройку социальных объектов.

Деньги у людей есть

Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости, вообще не переживает по поводу отмены льготной ипотеки, поскольку на апартаменты она никогда и не предоставлялась. «Наш продукт — инвестиционный, — декларировала она. — И наша первоочередная задача — обеспечить людей пассивным доходом. Для удобства приобретения апартаментов мы предоставляем рассрочки. У нас есть некоторые ограничения по суммам: всё же мы действуем в рамках 214-го ФЗ, и, продавая по договорам долевого участия, должны учесть, что основная часть этого договора должна быть оплачена до ввода объекта в эксплуатацию — это в среднем 2-3 года. Срок небольшой и требует от покупателей серьезной оценки своих финансовых возможностей, а возврат ипотеки с подъёмным процентом поможет обеспечить нашим гражданам более широкие возможности приобретения недвижимости.

Но необходимо, тем не менее, отметить: у людей деньги есть. Они хотят выгодно их вкладывать и зарабатывать. Недвижимость — понятный, консервативный, хоть и не самый высокодоходный инструмент инвестиций в краткосрочной перспективе. Не надо сравнивать её с банковскими депозитами, это бессмысленно. Но стоит помнить, что, вложив в банк сегодня под 20-25% годовых, через полгода-год за полученную сумму с процентами получится приобрести уже другой, зачастую меньший объём квадратных метров. И в этом плане на горизонте 10-15 лет недвижимость, безусловно, всегда отыгрывает уровень инфляции и помогает людям сохранять денежные средства».

Марина Павлюкевич высказала мнение, что, если ситуация с высокой ставкой и дорогой ипотекой продлится, участникам рынка недвижимости придётся зафиксировать снижение доступности жилья не только из-за роста цен в соответствии с инфляцией, но и из-за того, что интерес застройщиков переключится на более дорогие сегменты. То есть туда, где есть покупатели с большим объемом финансов на руках. «Именно «эконом» сокращается больше всего, потому что покупатели этого сегмента рассчитывают в основном на льготные программы, — заявила она. — Мы видим, что продажи в этом сегменте подверглись сокращению в большей степени. Соответственно, будет меньше строиться недвижимости такого класса, и она будет становиться дороже. После сокращения льготной ипотеки мы в конце 2024 года уже почувствовали переток инвесторов с жилищного рынка, которые пользовались льготными программами, в сторону наших апарт-отелей».

Компромиссы неизбежны

«Ипотека в 2025 году будет являться драйвером продаж на рынке недвижимости в целом, каким она была, в принципе, на протяжении очень долгого времени», — уверена Анастасия Трифонова, руководитель по развитию ипотечного кредитования ипотечного центра ПСБ в Санкт-Петербурге. По мнению сотрудницы банка, семейная ипотека может измениться в лучшую сторону. Пока она в портфеле ипотечных сделок ПСБ занимает 70%. «Это объемный пул, но он может быть больше, — говорит спикер ПСБ. — Снижение доли семейной ипотеки связано с ее адресностью: воспользоваться семейной ипотекой на покупку квартиры в Санкт-Петербурге могут семьи с ребенком до 6 лет (включительно), либо с ребенком-инвалидом до 18 лет. Реализация предложенных инициатив и увеличение возраста ребёнка с 6 до 14 лет позволит расширить аудиторию клиентов и потенциально увеличить продажи.

Мы прекрасно понимаем, что строительная отрасль вносит немалый вклад в экономику страны. А ипотека — это один из определяющих факторов отрасли. Например, в 2023 году 80% продаж на российском рынке недвижимости были с ипотечным кредитованием. В 2024 году стало меньше, но всё равно этот показатель около 60%. То есть, это значительный пласт. Поэтому я думаю, что любые предложения будут рассматриваться, и будут находиться компромиссы, так, чтобы это всем было комфортно».

Ренессанс рассрочек

«Ипотека пока не драйвер рынка недвижимости, — счёл нужным возразить Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — И имеющееся снижение продаж, ожидавшееся после отмены массовой льготной ипотеки, лишний раз подтверждает ключевую роль доступного кредита в покупке жилых метров. Оставшиеся немногочисленные, но все же работавшие, возможности снизить ипотечный платеж окончательно подрезал ипотечный стандарт. Поэтому, когда мы говорим «ипотека», то в 9 случаев из 10 подразумеваем, что это семейная ипотека. Эта программа работает, но необходимо заплатить банку комиссионное вознаграждение за выдачу такой ипотеки. А также существенно снизился процент одобрений по таким кредитам в ряде банков. Решение о повышении компенсации банкам по этой программе со стороны государства положительно сказалось на процедуре выдач, но только в части снижения размера комиссии, которую застройщик должен заплатить банку.

На этом фоне произошел ренессанс рассрочек, доля которых в сделках стремится к 60%. Кроме этого, вырос интерес к сделкам с трейд-ин – продажей имеющейся недвижимости в счет покупки новой. Учитывая, насколько широк перечень принимаемых в этой программе объектов и насколько гибкими могут быть финансовые условия, неудивительно, что спрос растёт. Иногда люди даже неожиданно для себя обнаруживают, что они вполне могут купить новую недвижимость, поскольку у них есть старая. Кроме того, мы предоставляем дополнительную скидку на недвижимость, которая покупается у нас по программе трейд-ин».

Жильё сдаёт позиции

«Мы уже несколько лет говорим, если хочется инвестировать в недвижимость, то это точно не жилые метры, — подчеркнул Сергей Софронов. — Это все варианты коммерческой недвижимости, самые популярные и понятные из которых — стритритейл и сервисные апартаменты. У последних порог входа ниже, за условные 5 млн рублей можно выбрать вариант рядом с метро в оживленном районе. И получить максимальный доход за счет работы управляющей компании. Доходность будет заметно более высокая, нежели у жилья, в пересчете на квадратные метры, да и в абсолютных цифрах по году. Доходность порядка 10,5% годовых – таковы реалии наших проектов, апарт-отелей сети Avenir. Спрос на них со стороны арендаторов высок. Во второй половине 2024 года, например, загрузка в нашей сети увеличилась на 11%. Поэтому доходностью такой вариант инвестиций обеспечен.

По нашей практике, январь закрылся с перевыполнением финансовых планов. Февраль в целом поддержал тенденцию, поэтому динамику нисходящей назвать нельзя. Всё это происходит на сокращающемся рынке: строительства меньше, витрина меньше, а цены…, впрочем, с ценами и так понятно. У них нет физических возможностей снижаться в имеющейся структуре ценообразования и кредитования. Наши планы – это два новых проекта в Санкт-Петербурге, бизнес-класс и премиальный сегмент. Историческая часть Васильевского острова и Выборгская набережная. В этих сегментах дефицит предложения нарастающий, но спрос стабильный».

Две категории продавцов

Светлана Белова, генеральный директор ООО «ВсевРиэлт», подчеркивает важную тенденцию: продавцы на вторичном рынке всё чаще соглашаются на рассрочку платежей для покупателей. Такие продавцы обычно заинтересованы в быстрой реализации своей недвижимости. При этом они понимают, что высокие ставки по ипотеке (30% годовых и выше) существенно ограничивают круг потенциальных покупателей. В таких условиях рассрочка становится альтернативой для тех, кто не может сразу собрать всю сумму, но готов платить её частями. Однако условия рассрочки остаются ограниченными: максимальная сумма обычно не превышает 2 млн рублей, а срок — один год. Это связано с тем, что продавцы не хотят рисковать и брать на себя долгосрочные обязательства без гарантий.

В связи с тем, что продавцы гораздо легче, чем прежде, соглашаются на торг, Светлана Белова считает, что вторичный рынок недвижимости именно сейчас представляет собой отличный инвестиционный продукт. Она привела пример двухкомнатной квартиры стоимостью 5 млн рублей, где продавец был готов пойти на значительные уступки ради быстрой продажи. Такая ситуация особенно выгодна для покупателей, которые могут получить дисконт до 10% от начальной цены.

Тем не менее, на рынке встречаются и такие продавцы, которые не готовы уступать в цене, а предпочитают подождать в расчёте на рост цен в недалёком будущем. «Некоторые из них верят, что через год ситуация изменится, ипотечные ставки снизятся, а цены на недвижимость вырастут. Они предпочитают ждать, даже если это затягивает процесс продажи», — удивляется она.

Однако, как отмечает Светлана Белова, оптимизм последней категории продавцов часто не имеет под собой реальной основы. Профессионалы рынка недвижимости, включая банки, пока не видят признаков того, что ипотечные ставки существенно снизятся в ближайшем будущем. Наоборот, эксперты прогнозируют сохранение высоких ставок из-за макроэкономической ситуации в стране.

Будущее вторичного рынка недвижимости зависит от нескольких факторов, считает риэлтор. Если ипотечные ставки останутся высокими, продавцы будут вынуждены и дальше идти на уступки. С другой стороны, ухудшение экономической ситуации может ещё больше снизить покупательскую способность граждан, что приведёт к дальнейшему снижению цен. Важен и психологический фактор: многие продавцы всё ещё живут надеждами на лучшее будущее, но реальность может заставить их пересмотреть свои ожидания.

Региональная специфика

По данным, которые проанализировала Светлана Белова, в начале 2025 года было продано много объектов как в Санкт-Петербурге, так и в Ленинградской области. Это говорит о том, что спрос на недвижимость сохраняется даже в условиях экономической нестабильности. Однако, покупатели становятся более избирательными и внимательно анализируют предложения, выбирая те варианты, где есть возможность получения скидки или рассрочки.

Отмена массовой льготной ипотеки действительно оказала значительное влияние на сферу недвижимости. Это связано с тем, что льготы делали покупку жилья более доступной для большинства граждан, а их отмена привела к увеличению финансовой нагрузки на потенциальных покупателей. Тем не менее, Группа Аквилон демонстрирует свою гибкость и адаптивность к новым условиям. «Мы строим комплексные жилые проекты с развитой инфраструктурой, а также разрабатываем предложения с рассрочкой платежей и гибкими условиями ипотеки. А также акцентируем внимание на качестве и энергоэффективности жилья, что становится важным критерием для покупателей.

Например, мы разработали собственный динамический калькулятор. Клиенты могут самостоятельно рассчитать индивидуальные условия рассрочки, подбирая оптимальные параметры, такие как размер первоначального взноса и срок платежа. Программа оперативно предлагает шесть разных вариантов оплаты — каждый получает персональные и комфортные условия рассрочки. Подобное новшество обеспечивает быстрый и удобный сервис, что является ключевым фактором для многих покупателей» — заключил Алексей Бушуев, коммерческий директор Группы Аквилон в Москве и Санкт-Петербурге. 

Иван Евдокимов

Изображение (фото): TT Finance