Катастрофа отменилась

Строительный сектор пережил отмену массовой ипотеки в середине 2024 года без особых потерь. Продажам недвижимости помогают семейная ипотека и программы рассрочки от застройщиков.

Об этом рассказали участники круглого стола «Рынок недвижимости в 2024 году. Предварительные итоги и прогнозы», организованного порталом «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой».

Генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов не стал скрывать, что ожидания в отрасли от текущего года были весьма мрачные «Признаться - мы ожидали увидеть в конце года несколько иную картину, - поведал он. — Летом настроения были особенно пессимистичные: застройщики решили, что после отмены массовой льготной ипотеки наступают очень трудные времена. Но в итоге мы еще раз убедились, что российский строительный комплекс удивительно устойчив к подобного рода вызовам. Мы, безусловно, потеряли по объективным показателям, но не критично много».

«2024 год, несмотря на тревожные ожидания в начале, оказался в целом не только для всего комплекса строительного, но и для нашей компании весьма успешным, — подтвердила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». — Введен очень большой объём как жилья, так и «социалки» - 2 школы, д/сад и поликлиника - в нашем флагманском проекте «Огни залива». Что касается реализации, то здесь объёмы не пугающие. Катастрофического падения не произошло. Хотя, конечно, это снижение достаточно болезненное. К хорошему привыкаешь быстро. Хотелось бы лучше, но и в тех объёмах, в которых рынок функционирует сегодня, работать мы можем».

Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group), предлагает сравнивать нынешнее состояние рынка не с теми периодами, когда наблюдался некоторый ажиотаж в связи с ожидаемой отменой массовой льготной ипотеки, а с более спокойными. «Пиковые цифры были в моменте, когда покупатели переживали, что у нас завершаются льготные программы, — говорит она. — Всё второе полугодие 2023 года было в таких ожиданиях. 10-11 тысяч сделок для петербургской агломерации — это были максимумы. Если говорить про средние показатели, то это 6,5-7 тысяч сделок. И вот уже во втором полугодии 2024 года мы получаем 5,5-6 тысяч сделок. Если их соизмерять со средними, то снижение всё-таки не в разы. Это достаточно неплохие результаты в плане того, что у нас отменили существенный пласт поддержки».

Рассрочка выручает

«Все мы получили откат после завершения господдержки, — признала Ольга Трошева. — Понятно, что во втором полугодии цифры были несколько иные по темпам. У ряда компаний продажи снижались практически в разы. Кто-то запустил поддерживающие инструменты в виде рассрочки как альтернативе ипотеки. В том числе наш холдинг этот инструмент незамедлительно запустил, и проседание было менее существенным».

«Большой объём средств у наших граждан на депозитах долгосрочных, — констатировала Светлана Денисова. — И несмотря на то, что по некоторым опросам, порядка 80% держателей депозитов говорят о своих намерениях вложить их в недвижимость, это вовсе не означает, что это будут неофиты на рынке недвижимости. Как правило, это люди, у которых уже есть обязательства. Они договариваются — в текущих условиях застройщики идут им навстречу — об изменении своих графиков платежей, чтобы не потерять проценты по депозитам. Переносят сроки оплаты, и должны просто во исполнение уже существующих обязательств вложить свои деньги в недвижимость».

Светлана Денисова раскрыла структуру покупателей жилья в «БФА-Девелопмент». Порядка 10% — это так называемые «стопроцентники» — люди, которые не пользуются заёмными деньгами при заключении сделки. «Не думаю, что у нас есть перспективы по увеличению данного показателя, — отметила она. — Потому что это, конечно, редкая птица. Порядка 60% сделок проходят с ипотекой. И остальное, порядка 30% — это сделки с рассрочкой. Которые для застройщиков, конечно, не являются желанными. Но у застройщика просто нет другого выбора, если он работает с крупными объёмами. Продажа по коммерческой ипотеке — это абсолютное исключение. Мы за вторую половину текущего года видели одну сделку с ипотекой по коммерческой ставке. Не будучи льготником, дольщик небольшую сумму взял в банке. Конечно, это не инструмент по таким чудовищным ставкам».

Рассрочку используют и продавцы апартаментов. «Безусловно, рассрочка остается востребованным инструментом, с учётом нынешних ставок по ипотеке, — сообщила Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI)».

Господдержка на новом уровне

Участники круглого стола отдали должное государству, которое сыграло немалую роль в устойчивости первичного рынка недвижимости. Отменив массовую льготную ипотеку, правительство расширило возможности другого инструмента поддержки — семейной ипотеки. На днях Минфин РФ увеличил лимиты по программе семейной ипотеки на 2,4 трлн рублей — с 6,25 трлн до 8,65 трлн. Это сумма, которую уполномоченные банки смогут выдать покупателям жилья под льготные ставки, получив из бюджета компенсацию в виде разницы между льготной и ключевой ставками.

«Льготная ипотека занимала до 95% продаж, - подчеркнул Алексей Белоусов. — Поэтому строители ожидали значительных потерь. Но на сегодняшний день, согласно статистике, предоставленной строительными холдингами, около 65% в продажах занимает семейная ипотека. То есть часть сегмента мы потеряли, но потеряли не так много, как можно было бы изначально предположить».

«Семейная ипотека в первой половине года была намного скромнее, — напомнила Светлана Денисова. — Она активней выбиралась во второй половине года, когда стала практически единственным льготным инструментом. Туда огромный интерес покупательский был привлечён. И объём реализации второй половины года такой, что уже сегодня понятно, что этих 8,65 трлн, будет недостаточно для того, чтобы спокойно отработать весь следующий год».

Наметился дефицит

Некоторое снижение продаж на первичном рынке жилья вряд ли приведёт к затовариванию и падению цен, уверены участники рынка. Поскольку застройщики, ожидая спада, заранее стали планомерно сокращать предложение. Так, по оценке Алексея Белоусова, сдача жилья в текущем году сократится на небольшую величину, в пределах 10%. Общий объём сдачи по городу, полагает эксперт, не превысит 3 млн м2. Однако значительная часть этих площадей уже продана. А вот новые объекты выводятся на рынок меньшими темпами, чем раньше.

«Предложение в Петербурге сокращается, — указала Ольга Трошева. — Сейчас оно приближается к менее 2 млн кв. м,  по нашим оценкам к концу года  составит 1,9 млн кв. м. Ещё два года назад эта цифра стремилась к 3 млн кв.м. При том, что у нас продаётся 2,2, в остатках сегодня 1,9, млн кв. м, очень важно, как рынок буде пополняться новыми объектами. При отсутствии профицита предложения ни о каком существенном снижении цен речь не идёт.

По Ленобласти более-менее равномерная ситуация. Миллион квадратных метров реализуется. Столько же плюс-минус выходит на рынок. Чуть раньше даже было большее пополнение. Ленобласть находится в некотором отрыве от Петербурга по ценовому диапазону. По нашим оценкам, в области средняя цена 152 тысячи рублей за  кв. метр. В городе она перевалила за 250 тысяч рублей».

Светлана Денисова подчеркнула, что застройщики несут большой груз обязательств по социальной инфраструктуре — школам, детским садам, поликлиникам, которые строятся с привлечением дорогих кредитов, и эти расходы закладываются в цену квартир. «Поэтому выглядят наивными разговоры о том, что всё подешевеет», — резюмировала она.

Алексей Белоусов упомянул ещё об одном виде социальной нагрузки на девелоперов — паркинги. «Продаются они плохо, стоят дорого, — посетовал он. — Идёт активное обсуждение предложения - поднять норматив обеспеченности машиноместами с 80 до 120 м2. На треть сократить нагрузку на застройщика, который строит эти машиноместа, но продать их не может. Если это предложение удастся отстоять, наверное, это тоже дополнительно оставит какое-то количество финансов у застройщиков. Которые можно будет использовать, например, на новые рассрочки».

Стабильный инструмент

На рынке апартаментов тем временем ситуация стабильна. Хотя покупателям там недоступна льготная ипотека, зато и её отмена в середине года не вызвала потрясений. «С апартаментами в Петербурге за 9 месяцев 20254 года мы зафиксировали порядка 2,4 тысяч сделок, — поделилась Ольга Трошева. — В прошлом году было 3,7 тысяч. Если сравнивать с 9 месяцами 2023 года — мы идём даже в плюсе небольшом. Но рекордов в этом году мы не покажем».

«Рынок Петербурга продолжает движение от «псевдожилья» к сервисным апартаментам с развитой инфраструктурой, — обозначила долгосрочный тренд Евгения Мироненко. — Сегодня апартаменты – это в первую очередь инвестиционный инструмент. Главной целью покупателей является получение стабильного дохода. Сервисные апартаменты привлекают инвесторов, которым важна прозрачность управления активом и минимальная личная вовлечённость».

По словам эксперта, рынок апартаментов продолжает развиваться благодаря устойчивому туристическому и деловому спросу в крупных городах. «Петербург среди них – самое популярное туристическое направление, город посещает более 10 млн туристов в год (в 2023 году – 9,4 млн), — поделилась цифрами Евгения Мироненко».

«Ставка ЦБ давит на рынок апартаментов сразу с двух сторон, — рассуждает руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина. — С одной стороны, есть давление на тех, кто хочет купить апартаменты с помощью ипотечного кредита, а с другой — вклады по депозитам перетягивают на себя внимание инвесторов за счет более высокой доходности. При этом, важно отметить, что инвестиции в депозиты со ставкой 20% и выше — это краткосрочные инвестиции. При очень высокой инфляции, которую мы наблюдаем в настоящий момент, вложение только в депозит является рискованной инвестицией. Любому инвестору важно диверсифицировать свой портфель, раскладывая яйца по разным корзинам. Да, процент на банковских депозитах хороший, но важно иметь страховку. Например, часть денег не только положить на депозиты, но и инвестировать в недвижимость через рассрочку. Инвестор фиксирует стоимость объекта и в случае гиперинфляции гасит долг перед застройщиком деньгами с депозита, а зарабатывает на росте стоимости объекта».

Алексей Бушуев, коммерческий директор Группы Аквилон в Москве, Санкт-Петербурге и Ленобласти, сделал акцент на правильном планировании деятельности компании, которое позволяет сохранять устойчивость бизнеса. «Не все девелоперы были готовы к тому, что ипотека с господдержкой прекратится, — полагает он. — Часть рынка жила в парадигме того, что поддержка спроса со стороны государства будет продолжаться. Как результат – некоторая нервозность и напряжённость. Мы в Группе Аквилон рассчитывали, что события будут развиваться по этому сценарию. Поэтому никаких изменений в планах нет».

Иван Евдокимов

Изображение (фото): ТТ Финанс