Высокие ставки по вкладам и кредитам усложняют жизнь девелоперам: им всё труднее продавать свои квадратные метры. Однако в первом полугодии 2024 года они с этой задачей справились и подготовили тактику на второе.
В январе-июне 2024 года в жилом сегменте рынка недвижимости Петербурга по сравнению с первым полугодием прошлого года прирост продаж составил 50%. Об этом на круглом столе «Новый взгляд на инвестиции от экспертов. Предварительные итоги первого полугодия и нововведения второго», организованном порталом «ТТ Финанс» совместно с изданием «Эксперт. Центр Аналитики», рассказала Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость». Её собеседники, представители девелоперских компаний, подтвердили эти данные своими примерами.
Динамика положительная
По словам Ольги Трошевой, количество проданных квадратных метров нового жилья в Петербурге достигло в первом полугодии текущего года 1,8 млн квадратных метров. Это ровно 50% от показателя прошлого года. После спада продаж в начале года, связанного с декабрьским изменением программ господдержки, далее динамика от месяца к месяцу была положительная. Застройщики, в ответ на ужесточение условий, в первые месяцы года активно внедряли дополнительные инструменты стимулирования. «Отработала очень неплохо рассрочка на первых месяцах года, — сообщила Ольга Трошева. — В частности, Setl Group тоже запускал этот инструмент. И у нас в этот период рассрочка занимала от 20 до 40%. Ну а далее мы наблюдали прирост числа сделок от месяца к месяцу на 7-20% и вышли в мае-июне на максимальные цифры, 9-9,5 тысяч сделок в месяц совокупно по Петербургской агломерации. Для нашего региона это очень неплохая цифра. Последние два месяца спрос усиленно поддерживался и активировался тем, что завершалась госпрограмма».
По данным «Петербургской недвижимости», средняя цена жилья за полугодие по городу выросла на 5%, до 247 тысяч рублей за квадратный метр. По Ленобласти — осталась на месте, в районе 147-150 тысяч рублей за метр.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова подтвердила, что конец первого полугодия был активным: «Есть рекорд в июне, более чем оживленный май». Июль же, по её словам, начался с неопределённости. «Прошла первая декада месяца, все сидели и ждали, пока сформулируют новые условия работы по ранее анонсированным льготным программам, — сообщила она. — Было давно заявлено, что и семейная ипотека, и IT-ипотека продолжатся, только господдержку закроют».
Наконец, 10 июля на сайте Минфина РФ появилась информация о новых условиях программы господдержки «Семейная ипотека». «Семейная ипотека продолжает функционировать, но сокращается аудитория, которой она была доступна в Петербурге, — прокомментировала Светлана Денисова. — Речь идёт уже не о любой семье с двумя детьми, как это было в 2023 году, когда аудитория расширилась. Сейчас все это закончилось, льгота только тем, у кого хотя бы один из двух детей несовершеннолетних до 6 лет».
Новых параметров IT-ипотеки девелоперы пока не получили. «Но тем не менее, поскольку на высоком уровне было заявлено, что IT-ипотека продолжится, ждём, когда же, наконец, следующие транши будут выделены банкам-агентам этой программы, и мы сможем провести сделки, — сказала Светлана Денисова. — Первая декада июля не показательна, поскольку рынок практически оказался в режиме искусственного закрытия программ. Эти программы не закрыты, рынок будет, безусловно, функционировать в больших объемах, чем в первой декаде. Но и в первой декаде мы не стояли. Выяснилось, что у нас много желающих купить с рассрочкой. Но неожиданным оказалось, что немало людей даже со 100% оплатой. Кто эти люди? Преимущественно региональные покупатели, хотя попадаются изредка и наши, питерские. А также копились брони».
Коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко также заявила, что первое полугодие на рынке новостроек прошло динамично. «Причины повышенного спроса очевидны — окончание срока действия льготных ипотечных программ для широких слоёв населения и переход на новые ограничения для программ, которые остались в действии после 1 июля, — объяснила она. — Несмотря на изменения условий и ограничения, которые регулярно вводились с конца прошлого года (увеличение размера первого взноса, сокращение возможной суммы кредита, повышение ставок по кредитам), желающих воспользоваться льготной ипотекой было много. Далеко не все успели. В конце июня рынок столкнулся с нехваткой выделенных на программы лимитов денежных средств».
По словам Екатерины Немченко, в структуре ипотечных сделок «РСТИ» по итогам первого полугодия самыми востребованными были семейная ипотека, на неё пришлось 35-45% сделок. На IT-ипотеку — 20-35%. «Большинство покупателей были заинтересованы в отделке, доля продаж квартир с отделкой составила порядка 60%, — добавила она. — В июне объём продаж был сопоставим с объёмом продаж ноября 2023 года. Доля ипотечных сделок в июне составила 91,5% от общего числа, в то время как в течение полугодия этот показатель находился в диапазоне 70-85%. В результате активных продаж первого полугодия на рынке заметно сократилось предложение в городских проектах. На фоне сокращения вывода в продажу новых проектов это уже сейчас становится ощутимо. В начале года снизились темпы продаж студий, спрос переместился в сегмент однокомнатных квартир, но уже с весны студии вернули свои лидирующие позиции в структуре продаж. Наряду с действующими ипотечными программами застройщики разрабатывали и запускали различные программы рассрочек, предоставляя альтернативные варианты для оплаты. Программы рассрочек не были так популярны, как ипотечные со льготными условиями, их роль в продажах возрастёт во втором полугодии».
Разные инструменты
На рынке апартаментов ситуация кардинально отличается от рынка жилой недвижимости. Здесь не действуют программы льготной ипотеки, и продавцы традиционно привлекают инвесторов перспективами долгосрочного рентного дохода вкупе с потенциальным ростом стоимости объектов. Но доход на вложенный капитал тут не так велик, чтобы конкурировать с взлетевшими ставками по банковским депозитам. Особенно на краткосрочном горизонте.
«Сейчас про апарты потенциальные инвесторы и покупатели спрашивают: зачем я должен вкладывать в апартаменты с доходом 6-8% годовых, когда я могу на депозит деньги положить и получить 16%? — посетовал генеральный директор группы компаний «Петрополь» Марк Лернер. — Вопрос в корне неверный, потому что нельзя их сравнивать. Это разные инструменты с разным горизонтом инвестирования, с разными рисками. У инвестора, в принципе, в портфеле должно быть и одно, и другое, и третье».
По словам девелопера, 6-8% годовых — это только арендный доход от вложений в апартаменты, без учёта потенциального увеличения стоимости объекта. «Если ты проинвестировал в недвижимость на длительный период, это от 3 лет минимум, а надо вообще 5-8 и больше, то на длинном инвестиционном окне будет ещё 6-8% годовых прироста стоимости актива, если актив нормальный и подобран правильно, — подчеркнул Марк Лернер. — Это важно, проинвестировать в правильный актив. Вот у тебя и 15% — это то, что сопоставимо со ставками депозита сейчас».
Однако, по депозиту невозможно зафиксировать высокую ставку на многие годы вперёд, утверждает он. А в недвижимости — можно.
«Депозит должен быть, я не говорю, что это плохо, — советует Марк Лернер. — Если у клиента миллион рублей, он ещё взял ипотеку под 20 годовых и вложился в недвижимость, это так себе инвестиция. Должен быть депозит минимум на полгода жизни. Но нужно использовать и другие инструменты, позволяющие диверсифицировать риски, в том числе и инвестиции в правильную недвижимость».
«Мы каждый день уже на протяжении 10 лет сталкиваемся с этими вопросами: а могу ли я там жить, а что мне с этим делать, — подтвердил тенденцию Константин Чирков, заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical. — И мы говорим: друзья, конечно же, нет. Мы не можем запретить проживать в собственном номере. После покупки номера, вы можете аннулировать договор управления, только зачем вам это надо? Если вы хотите жить, давайте, может быть, не сюда. Хотите жить — пожалуйста лучше жильё купите там рядом, напротив».
Константин Чирков также обозначил проблемную зону: продавцы апартаментов сейчас вынуждены жёстко конкурировать с депозитами. Делать это им удаётся за счёт нестандартной тактики. «Нам говорят: почему мы у вас должны покупать с 8% доходности? — изложил он суть противостояния. — Мы отвечаем: депозит максимум на год сейчас с высокой ставкой. Собственно, мы не стали бороться, присоединились, мы сделали достаточно большие рассрочки даже на наш готовый проект. На год с минимальным первоначальным взносом, 20%. Соответственно, можно внести первоначальный взнос, порядка полутора миллионов рублей. Все остальное закинуть на депозит, как раз на годовой, в размер нашей рассрочки. И плюс ещё мы проработали такой момент, что гарантированный доход инвестор может получать сразу же с первоначального взноса. То есть внес 20%, 20% от гарантированного дохода ты можешь получать весь этот год».
Высокие ставки по ипотечным кредитам делают их малоприменимыми для ранка и жилья, и апартаментов. По словам Константина Чиркова,