Ипотека как залог развития рынка недвижимости – 2022

После успешного первого квартала рынок новостроек ушел в пике и к июню только-только начал приходить в рабочее состояние. Вопрос, как эти качели отразились на жилищном кредитовании, обсудили эксперты на организованном порталом «ТТ Финанс» совместно с «Фонтанка.ру» круглом столе «Ипотека как залог развития рынка недвижимости – 2022».

Не падайте духом.

В последнее время СМИ заговорили об угрозе массового срыва сроков сдачи многоквартирных домов.

«В связи с экономическим кризисом правительство позволило застройщикам сместить сроки ввода своих объектов. Но в Петербурге, да и в Москве, никто не пользуется этой льготой, – поясняет начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Более того, поскольку рынок функционирует преимущественно с использованием эскроу-счетов, у застройщиков срабатывает серьезная мотивация вводить объекты своевременно, и даже раньше срока, указанного в ДДУ. Чтобы как можно скорее получить доступ к деньгам дольщиков и закрыть кредитные обязательства перед банками, поскольку такой подход сулит определенную экономию».

То есть, уточняет начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», при законодательно разрешенной возможности продлевать сроки строительства наблюдается противоположная картина. Компании минимизируют сроки сдачи объектов. Например, стала практикой сдача объекта без отделки и проведение отделки уже после исполнения юридических формальностей. И вслед за Москвой Петербургский рынок присматривается к подобным решениям.

«В частности наша компания возводит третью очередь комплекса «Огни Залива» в соответствии с графиком. Переносить ввод никто не планирует», – заявляет Светлана Денисова.

Хотя работа в обстановке жестких санкций, конечно, добавляет сложностей. Но возникающие проблемы носят рабочий характер, решаемы.

В частности прямых зарубежных поставок на строительном рынке не так уж и много. Зато в избытке косвенных составляющих. Это комплектующие, отделочные материалы, запчасти для строительной техники… Как только импортные материалы ушли с рынка, номенклатура предложения сократилась, и поиск альтернатив отнимает немало усилий.

Отдельного внимания требует вопрос об объеме предложения на рынке новостроек. Объемы сокращались на протяжении всех ковидных лет, минимум пришелся на отрезок «вторая половина 2020 – первая половина 2021 годов». Затем ситуация на рынке пошла на разогрев и объем предложения начал резко увеличиваться. Застройщики начали восполнять дефицит за счет ускорения вывода объектов. Стало экспонироваться более 5 млн. кв. метров жилья. С приростом в 20-25% к минимумам.

И, например, в первом квартале 2022 года поглощение отставало от вывода новых предложений. Правда, с апреля вывод опять замедлился. «Но в любом случае в этом году в городе ввод в строй новых площадей превысит 3 млн кв. метров», – уверена представитель «БФА-Девелопмент».

«Нам удается строить все наши объекты с опережением графика. Так, в марте с опережением ввели в эксплуатацию ЖК «Мой мир» в Мурино. И поводов к каким-либо изменениям сроков строительства нет, – вторит директор по продажам компании Полис Групп Яна Кадомцева. –  Касаемо же новых объектов – действительно за последний квартал в Петербурге притормозились запуски. В частности, в силу накопившихся рисков наша компания пересматривает даты вывода в продажу нового предложения».

Правда, наметившийся подъем продаж подсказывает, что застройщики города перестанут тянуть с выводом на рынок свежего предложения. «Так, в июне у нас в компании объем продаж вырос вдвое по сравнению с апрелем-маем. При этом в масс-маркете и «комфорте» практически все запросы подпадают под программы льготного кредитования», – отмечает директор по продажам Полис Групп.

В целом же, считает Яна Кадомцева, сейчас о каких-либо изменениях по тенденциям рынка и параметрам спроса говорить рано – с момента спада на рынке прошло буквально пару месяцев. Ситуация достаточно нестабильная, данных для анализа и прогнозов недостаточно. Кроме того, сейчас еще все строители живут на остатках ранее закупленных материалов и на деньгах, которые пополнили эскроу-счета еще в конце 2021 года, когда застройщики очень спешили со сдачей объектов и темпы продаж были многообещающими.

Размеры потерь и реальная рыночная ситуация станут понятны ближе к концу года.

Не смотрите вы так сквозь прищур ваших глаз.

Проще говоря, поскольку рынок функционирует в основном уже с использованием эскроу-счетов, застройщики замотивированы вводить объекты даже раньше срока для того, чтобы получить доступ к деньгам дольщиков и закрыть свои кредитные обязательства перед банками и тем самым сэкономить немалые средства.

«Первый квартал 2020 года прошел «на ура», но в апреле вместе со всем рынком продажи просели на 70%, – дал видение ситуации с точки зрения крупного застройщика руководитель группы ипотеки Объединения «Строительный трест» Максим Разуменко. – Впрочем, с мая, преимущественно благодаря мерам господдержки, ситуация стала улучшаться. И динамика свидетельствует, что улучшение распространится на все летние месяцы».

Апрель, действительно, сплошь состоял из «черных вторников». Ольга  Ларина, руководитель отдела ипотеки ПИА Недвижимость привела следующие цифры, основанные на данных ЦБ. По Санкт-Петербургу количество выданных жилищных кредитов сократилось до 2531 договоров. Минус к аналогичному периоду прошлого года 72%. Точнее говоря, на первичке было выдано 1521 кредитов с потерей 54%, на вторичке 1010 кредитов с минусом 82%.

Объем выданных ипотечных кредитов оценивается в 11 843 млн рублей с потерей 67%. Из них первичка – 7724 млн рублей, минус 49%; вторичка - 4119 млн рублей, минус 80%. Средневзвешенная ставка – 7,28% (первичный рынок – 5,66%, вторичный – 10,68%). Средняя сумма кредита на апрель вросла до 4,679 млн. рублей, прирастив16%, а средний срок кредита достиг 23,5 года.

«Сейчас мы наблюдаем возвращение спроса, но граждане считают высокой уже даже субсидируемую государством ставку в 6%. Все предпочитают субсидируемую застройщиком ставку до 0,1%, – констатирует эксперт. – Клиенту не важно, насколько при этом повышается стоимость квадратного метра. Клиент считает, сколько нужно потратить на кредит, а сколько на себя и детей. Люди сейчас живут в моменте».

К сказанному Ольга Ларина добавила, что определенный дополнительный оптимизм вселяет ожидания роста потока клиентов из регионов, в частности, приобретение студий для студентов.

«Сегодня в отрасли идут процессы восстановления нарушенных связей, выстраивание новых логистических цепочек, налаживание параллельного импорта, поиск аналогов импортным стройматериалам». – В целом осветил рыночную ситуацию генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. – «Застройщики не спешат с выводом новых проектов, бросая силы на завершение начатых».

По его словам, серьезно отразились на жизни россиян и на различных секторах экономики события последних месяцев. Невозможность просчитать финансовую модель будущих строек и уровень спроса привели к тому, что на данном этапе отрасль находится в состоянии высокой неопределенности.

«С другой стороны, подчеркну, что инициированная Правительством России льготная ипотека, направленная на оказание существенной поддержки застройщикам, внушает определенный оптимизм», – подчеркивает Алексей Белоусов.

А все остальное - дорожная пыль.

Действительно, на смену пессимизму пришел осторожный оптимизм. «Однозначно фиксируем июньский рост ипотечных сделок». – Докладывает руководитель Центра ипотечного кредитования Банка Дом.РФ в Санкт-Петербурге Екатерина Маткаримова. – «Например, мы запустили IT-ипотеку и уже производим выдачи».

А дополнительное субсидирование госпрограмм застройщиками вызвало настолько повышенный клиентский интерес, что привело к следующему шагу. Банк ДОМ.РФ запустил программу комбинированной (гибридной) ипотеки.

Стоит пояснить, что с 1 мая ставка по льготной ипотеке на новостройки была снижена с 12% до 9%, а сама программа продлена до конца 2022 года. Ее льготные условия устанавливают лимит кредита в 12 млн для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн рублей – для других регионов. До сих пор, если заемщик не укладывался в эти суммы, ему приходилось оформлять ипотеку на рыночных условиях. Теперь лимиты увеличиваются до 30 млн в четырех столичных регионах и до 15 млн рублей в остальных — при сочетании этой программы с рыночной или другой субсидированной ипотекой.

«Мы еще в марте пересмотрели бизнес-планы проектов, поскольку при комплексном освоении территорий мы не можем себе позволить ошибки в прогнозах. Проектное финансирование у нас в ВТБ, и банк пошел навстречу», – в свою очередь рассказывает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева, – «Действительно, апрель и май подтвердили падение продаж. При этом не у всех застройщиков май был неудачным, но мы в ценовой и скидочной политике выбрали наблюдательную позицию».

В том числе «КВС» внимательно изучал реакции на кризис других крупных застройщиков. Поскольку именно они формируют рыночные тренды. В частности, именно в этом круге в мае сформировался курс на субсидирование девелоперами ипотечных ставок.

«И здесь уже начинается конкуренция не столько по цене квадратного метра или по условиям рассрочки, сколько по дотируемой ставке, – соглашается Анжелика Альшаева. – Если раньше ставка была константой и не зависела от застройщика, то теперь покупатель, выбирая квартиру, прежде всего смотрит на  ежемесячный платеж».

Соответственно, в июне КВС тоже запустил собственное субсидирование ипотечных ставок. «И надо сказать, что доля ипотеки выросла до очень хороших показателей ноября-декабря прошлого года. Сейчас у нас есть ставка на все объекты 0,1% по «семейной ипотеке», а по ипотеке с господдержкой – 1,9%», - резюмирует представитель  ГК «КВС, – «И клиенту нравится – это как длительная рассрочка на 25 лет».

Между тем, сейчас застройщики пересматривают бюджеты на второе полугодие, и у всех фиксируется неимоверный рост статьи «Затраты». То есть, такие ставки ждут заемщиков, как минимум, до января. «Но по другому никак, когда у тебя рядом строится конкурент с таким предложением. Тут ничем не перебьешь, какую скидку ни сделай, – рассуждает Анжелика Альшаева. – И мы в новых очередях закладываем в статью «Услуги» побольше денег, а с банком договариваемся».

«Сегодняшний клиент часто не смотрит на общую переплату по субсидируемой девелопером ипотеке. Но голосует за низкий размер ежемесячных платежей, – соглашается Максим Разуменко. – При этом максимальный срок кредита у большинства банков – 30 лет». Но если сделать 50 лет, как в некоторых других странах, предлагает руководитель группы ипотеки Объединения «Строительный трест», ежемесячный платеж окажется еще ниже. Сегодня Объединение «Строительный трест» предлагает субсидированные ставки по ипотеке от 0,35% для IT-специалистов, от 1,35% для семей с ребёнком, а также субсидированную ипотеку с увеличенной суммой кредита, согласно которой 12 млн рублей субсидируется из государственного бюджета, оставшуюся часть банк субсидирует за счёт застройщика.

«Есть банки, дающие ипотеку на срок до 35 лет. Длительный кредит обесценивается с течением времени и ближе к полному погашению он будет меньше коммунальных платежей», – уточняет Светлана Денисова.

«Мы вернулись к февральским ипотечным ставкам, обеспечивавшим успешные продажи на «первичке». У нас сейчас ипотека с господдержкой от 6%», – в свою очередь комментирует исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала Россельхозбанка Светлана Зеленина.

Зачем нам, подрядчик, чужая земля?

«Основной драйвер, конечно, как и все озвучивают, субсидирование застройщиком, потому что клиенты выбирают комфортный платеж, – добавляет Светлана Зеленина. – Таких программ сейчас огромное количество. Они конкурируют на уровне выбора клиентом матрицы уже после прихода в конкретный банк».

В то же время заметно оживление вторичного рынка. И в июне число заявок по сравнению с маем выросло вдвое. «Мы видим, что ставки в пределах 9-10% не отталкивает клиентов, тем более, что сформировался пул граждан, продающих свое старое жилье ради приобретения нового», – говорит она.

Таким образом, не одной субсидируемой застройщиками ипотекой живет рынок жилищного кредитования. «У нашего банка есть и другой профиль», – в частности подчеркивает Светлана Зеленина. – «В первую очередь – сельская ипотека, которая превратилась в драйвер роста».

На обновленную версию продукта банк начал принимать заявки с 22 апреля. Правда, последние условия «Сельской ипотеки» изменились – теперь нельзя ни приобрести по программе квартиру, ни рефинансировать прежний кредит. Под программу подпадает только строительство и покупка загородного дома.

Игорь Заржицкий.