24.01.2022 14:05
Интервью, мнения.
Просмотров всего: 8171; сегодня: 1.

ГК «Ойкумена»: Итоги 2021 и прогноз по рынку новостроек на 2022 год

ГК «Ойкумена»: Итоги 2021 и прогноз по рынку новостроек на 2022 год

В 2021 году не произошло многого, что от него ожидали: не завершилась пандемия, не прекратился рост цен на жилье, а ипотечные ставки, напротив, начали расти. Каким окажется для покупателей квартир 2022 год? Читайте экспертное мнение Романа Мирошникова, исполнительного директора ГК «Ойкумена» (девелопер ЖК «Сиреневый бульвар», г. Калининград).

Наша компания имеет представительства в 7 регионах России, однако в 2021 году объединяющим фактором для рынков недвижимости всех регионов были, безусловно:

- рост себестоимости строительства;

- рост цен на недвижимость для конечного потребителя;

- сокращение объемов предложения – как в целом, так и наиболее доступных объектов с минимальным бюджетом покупки;

- удорожание ипотеки во второй половине года.

В 2021 году ГК «Ойкумена» вывела в продажу новый малоэтажный жилой комплекс в Калининграде – ЖК «Сиреневый бульвар». Продажи квартир открылись в июле, когда условия ипотеки с господдержкой уже были изменены (в частности, сократился максимальный размер кредита до 3 млн рублей). Однако мы убедились, что региональные покупатели продолжили активно использовать льготную ипотеку, так как бюджеты покупки существенно ниже столичных. В декабре средневзвешенная цена 1 кв. метра строящегося жилья в границах Калининграда составляла 98 тыс. рублей. При этом в сегменте проектов с ценой метра, не превышающей 100 тыс. руб., на реализации было представлено 42 жилых комплекса, включающих более 90 корпусов. Спрос оставался активным в течение всего года. В итоге к концу года в 2 строящихся корпусах нашего проекта остались только самые просторные и дорогие трехкомнатные лоты. Остальные квартиры были успешно реализованы.

Вымывание наиболее доступных вариантов и общий рост цен в проектах первичного рынка привели к тому, что доля проектов со средней ценой 1 кв. метра выше 100 тыс. руб. в Калининграде только за последний квартал 2021 года заметно выросло. Если в сентябре корпусов с такой стоимостью кв. метра было 18%, то к декабрю их доля увеличилась до 30%. При этом с данной ценой метра предлагаются квартиры в жилых комплексах разных классов и с различной степенью строительной готовности, в том числе и на нулевом цикле. Это можно объяснить и особенностями локации, и ростом себестоимости, и меняющейся ценовой политикой компаний.

Таким образом, к началу 2022 года мы подошли со следующими вводными данными:

- увеличенные базовые ставки по ипотеке: 9,84%, а по господдержке – 5,88% (данные Дом.рф по состоянию на 16 января 2022);

- высокая ключевая ставка ЦБ с тенденцией к дальнейшему повышению;

- снижение доступности жилья даже при высоких показателях ввода. Ввод жилья в Калининградской области увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2020 года на 17,2% и составил 1,13 млн квадратных метров. При этом в нежилом секторе обозначился серьезный спад (-46%), а в жилом почти половину объемов ввода обеспечили индивидуальные застройщики. Впрочем, такая картина характерна для многих регионов, например, и для Ленинградской области;

- продолжается переход на проектное финансирование и эскроу-счета. В Калининграде в первом полугодии 2021-го застройщики разместили на эскроу-счетах в три раза больше средств, чем в начале года, и по этому показателю регион вошел в тройку наиболее активных в СЗФО. Однако для потребителя и застройщика продажи через эскроу все-таки чреваты добавленной стоимостью к цене 1 кв. метра: за обслуживание счетов надо платить, как и за выделенную кредитную линию в рамках проектного финансирования.

Чего, на наш взгляд, стоит ожидать, а чего не стоит в 2022 году? С наибольшей долей вероятности, не случится снижения цен на недвижимость: себестоимость высока и продолжает расти, а при слабом спросе стройки не встанут, так как есть поддержка банков, квартиры продолжат реализовываться – медленнее, дороже, в ипотеку, доля которой, скорее всего, еще увеличится. Сейчас она составляет в среднем около 65-72%.

При критическом снижении спроса не исключено возвращение льготной ипотеки (которая в своем нынешнем виде прекратит свое действие 1 июля) – или разработка новых инструментов, например, поддержки застройщиков, которые сами субсидируют ставки.

Усиливается влияние геополитических факторов на рынок, о чем говорит недавний обвал котировок Московской биржи, постоянные угрозы об отключении России от Swift, запрет долларовых операций и проч., – все это дестабилизирует рубль, с одной стороны, – а с другой может стимулировать очередной приток инвестиций в недвижимость.

Никто не ожидает, что 2022 год будет легче даже «пандемийного» 2020-го, однако компании за это время разработали различные стратегии и планы. «Делай, что должен, и будь что будет». Думаю, нужно сосредоточиться на решении текущих задач и ориентироваться по обстоятельствам.


Ньюсмейкер: Девелоперская компания «Ойкумена» — 78 публикаций
Сайт: sireni-bulvar.ru
Поделиться:

Интересно:

К реконструкции древней крепости в Дагестане привлекут меценатов
01.03.2024 18:15 Новости
К реконструкции древней крепости в Дагестане привлекут меценатов
Для реконструкции древней крепости в дагестанском селе Ахты, являющейся историческим и архитектурным памятником федерального значения, привлекут меценатов. Стоимость работ оценивается в два миллиарда рублей. Для восстановления цитадели создан благотворительный фонд "Ахтынская крепость". ...
Свыше 300 мероприятий прошло в День предпринимательства в Москве
01.03.2024 17:41 Новости
Свыше 300 мероприятий прошло в День предпринимательства в Москве
27 февраля на международной выставке-форуме «Россия» прошел тематический День предпринимательства. Более 300 мероприятий состоялось в Павильонах «Регионы России», «Мир цифры», «Дом молодежи», Сбера, «VK», «Дом российской кухни», «Россия – моя история», на стендах компаний ВЭБ.РФ, Дом.РФ, РЖД, Атом...
Парфюмеры дореволюционной России на ВДНХ
29.02.2024 16:27 Мероприятия
Парфюмеры дореволюционной России на ВДНХ
Выставка «Слава и величие парфюмеров царской России – Поставщиков Высочайшего Двора» - это в первую очередь про разнообразные флаконы, в которые разливали свою продукцию парфюмеры дореволюционной России. Организаторам выставки удалось собрать по крупицам подлинную продукцию того времени. Студенты...
Русские освободители. Кем в действительности были русские государи
29.02.2024 09:35 Интервью, мнения
Русские освободители. Кем в действительности были русские государи
3 марта - особая дата в нашей истории. В этот день в 1861 году император Александр II подписал Манифест об отмене крепостного права, положивший начало бурному развитию России. И тоже 3 марта произошло другое событие, изменившее карту и жизнь Европы.  Об удивительных совпадениях в истории...
Неизвестные материалы о подвиге "Молодой гвардии"
28.02.2024 17:30 Новости
Неизвестные материалы о подвиге "Молодой гвардии"
В начале 2024 года в рамках проекта "Без срока давности" были рассекречены архивные материалы ФСБ России. В них представлена трагическая картина злодеяний нацистов на территории Украины и нынешней Луганской народной республики (ЛНР), в особенности, в отношении подпольщиков "Молодой...