Рынок недвижимости ждёт поворот к… стабилизации?

Осень для рынка недвижимости всегда была неким рубежом. Активность на нем в это время, как правило, возрастала. Соответственно росли и цены. На дворе уже октябрь. Осень в самом разгаре. Как ведёт себя рынок жилья после жаркого лета? Этот вопрос я задаю генеральному директору агентства недвижимости «Триумфальная арка» Вячеславу Шеянову:

- Да, лето закончилось, и имеет смысл подвести итоги работы за три жарких месяца. Ушло в историю понятие «летнее затишье». И даже более того. Сезонность на рынке недвижимости, с которой мы сталкивались из года в год, перестала быть данностью и аксиомой. Вот уже второй год подряд рынок недвижимости летом переживает резкий подъём. Если в 2020-м году это было вызвано не в последнюю очередь эффектом «отложенного спроса» после первой волны пандемии, то в 2021-м году на рынок столичного жилья оказали воздействие иные факторы.  

1. В июне было объявлено об изменениях в программе льготной ипотеки. 3 миллиона рублей под 7% годовых – это достаточно серьёзные ограничения, по сравнению с начальными условиями. По крайне мере, для Москвы. Стало понятно, что «ждать у моря погоды» теперь просто не выгодно. Можно попасть в нехорошую ситуацию, и нужно использовать нынешний момент с максимальной выгодой для себя и для своей семьи.

2. 23 июля 2021-го года ключевая ставка повысилась до уровня 6,5% годовых. Буквально через несколько дней, с начала августа произошло изменение структуры спроса у покупателей жилья. Спрос полностью смёл с рынка дешёвые однокомнатные квартиры, а новые предложения стали поступать по значительно более высоким ценам. С другой стороны, изменился тренд в сегменте очень дорогого жилья. Темпы удорожания элитных квартир замедлились. В сентябре ЦБ снова повысил ключевую ставку, до уровня 6,75% годовых. В самое ближайшее время мы увидим, к каким дальнейшим изменениям это приведёт в структуре рынка жилья.

3. Коронавирусная пандемия. Слухи о грядущем локдауне курсируют с удивительным постоянством. Однако, в последнее время они стали слишком часто и слишком активно опровергаться представителями власти. Это настораживает. В новостях рассказывают об ужесточении противоэпидемиологических мер в регионах. До столицы эта волна ограничений пока не дошла. Но кто может дать гарантию, что такого сценария в Москве точно не будет? В свете этих событий кто-то из клиентов откладывает решение жилищного вопроса «на потом», а кто-то понимает, что сегодня наступил самый лучший момент, подходящий для решения ситуации с жильём. Стоит ли ждать окончания 5-й, 6-й или 15-й волны пандемии? Есть о чём подумать.

4. Выборы, которые состоялись в сентябре, укрепили авторитет власти. Политическая стабильность и предсказуемость руководства страны – это важные факторы, позитивно влияющие на температуру рынка.

5. Инфляция. Любой из нас получает в СМИ информацию об успешной борьбе с инфляцией. При этом, каждый поход в магазин вызывает неприятные чувства. Как будто, сотрудники магазинов переписывают ценники, так как они не смотрели накануне по телевизору передачу о низкой инфляции. Особенно беспокоит стоимость бензина, потому что она входит в стоимость каждого товара, от пакета молока до стройматериалов.

Все перечисленные факторы оказывают сильное воздействие на рынок недвижимости. Мне кажется, что устойчивый тренд на высокие цены столичных квадратных метров останется, как минимум, до конца года.

С другой стороны, если всё-таки будет объявлен полноценный локдаун, рынок, безусловно, «просядет». Но в этом вопросе от нас с вами, дорогие читатели, вообще ничего не зависит. Будем надеяться на лучшее.

- Скажите, какую, на ваш взгляд, роль может сыграть повышение ключевой ставки ЦБ?

- Ответ очевиден. Последствия повышения ключевой ставки будут разными для граждан и для организаций. Коммерческие банки будут вынуждены поднять кредитные ставки, в том числе и ипотечные. Кто-то из граждан отложит для себя решение жилищного вопроса и захочет понаблюдать, насколько картина на рынке недвижимости поменяется. Кто-то примет решение о немедленной покупке или продаже квартиры.

Застройщики смогут получать кредиты от банков по завышенным ставкам. Издержки возрастут. Конечная цена новостроек повысится. Это будет продолжаться до тех пор, пока у населения будет соответствующая покупательская способность. Рано или поздно, в строгом соответствии с законами рынка, неизбежно наступит равновесие. Будет ли оно коротким или продолжительным? Посмотрим. Жизнь покажет.

- Если в прошлые годы осенью цены почти всегда росли, то в этом году они, возможно, будут понижаться. Такого мнения придерживаются многие специалисты рынка. Вы с ними согласны?

- Пока что никаких серьёзных оснований для разворота рынка мы не видим. Не секрет, что некоторые аналитики высказывают свои мнения не всегда искренне, так как им важен высокий уровень интереса к ним со стороны читателей или слушателей. Я в своих прогнозах всегда стараюсь быть осторожным  и объективным.

- Всё же охлаждение спроса на жильё неизбежно. Это, скажем так, объективная реальность.

- Я бы говорил не про охлаждение, а о равновесии уровня спроса и предложения. Равновесие на рынке жилья позволит нам более качественно оказывать услуги населению. При растущем рынке возникает определённая сложность: мы фиксируем договорённости с покупателем о цене, сроках и условиях покупки квартиры, а альтернативную квартиру, в которую должен будет переехать продавец, найти сложно, так как уровень цен постоянно растёт. При снижающемся рынке имеются другие особенности, о которых мы поговорим отдельно. Мы, как профессиональные участники рынка, заинтересованы в равновесии.

- Ждёт ли нас поворот рынка к стабилизации цен? Об этом недавно заявил в эфире телеканала "Россия 1" глава Сбербанка Герман Греф. А может, возможно, и их понижение. Если так, то кто будет зачинщиком этого процесса? Застройщики? Им легче снизить цену, чем частнику. Они набрали приличный «жирок». Выскажите своё мнение по этому вопросу.

- Говорить о кардинальных изменениях на рынке столичной недвижимости пока рано. Вот уже больше года ни одной новой дешёвой однокомнатной квартиры по «доковидной» цене на рынке так и не появилось. Как только такие квартиры появятся, мы сразу сможем убедиться в правоте тех или иных авторитетных специалистов.

- Приостановку роста цен на жильё в России также прогнозирует гендиректор "Дом.РФ" Виталий Мутко. А Денис Домащенко, доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова, заявил недавно, что волна льготной ипотеки прошла, база клиентов сузилась и по нынешним ценам «мало кто готов вкладываться в жилье». Все эти факторы вынудят застройщиков идти на дисконт и снижать стоимость жилья. А вы как считаете?

- Влияние летних изменений условий «льготной ипотеки» на рынок мы уже обсудили. Интересно другое. В отличие от жителей Западной Европы или США, где уровень жизни пока всё ещё выше нашего, большинство россиян не имеет возможности вкладываться в жильё с целью инвестирования лишних денег. Причина проста: у подавляющего большинства наших граждан не хватает средств для того, чтобы приобрести квартиру для себя и своей семьи. Вопрос о процессе покупки жилья, как об инвестиционной операции, вообще не стоит. Такой поворот событий, к сожалению, доступен для очень малой прослойки населения. Что касается застройщиков, мы пока не видим энтузиазма в стремлении урезать свою прибыль и снизить цены на построенное ими жильё. Какие-то редкие маркетинговые акции не в счёт.

 - Вкладываться в жильё с целью сдачи его в аренду уже не так выгодно, поэтому интерес инвесторов будет снижаться. Но за последний год очень многие, в связи с льготной ипотекой, инвестировали в новостройки. Если они вдруг начнут массово продавать жилье, то как это отразится на рынке?

- Инвестировать денежные средства в московское жильё выгодно в любые времена. Рынок недвижимости существует в нашей стране 30 лет. За это время цены росли всегда. Да, были непродолжительные периоды, когда рост цен замедлялся. Но на длинной дистанции тот, кто вкладывал денежные средства в столичные квадратные метры, всегда оказывался в выигрыше. Я не вижу никакой опасности, если на рынок выйдут несколько десятков или даже сотен собственников квартир. Погода на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья определяется не чьими-то сиюминутными настроениями, а макроэкономическими процессами, характерными для экономики страны в целом. Учитывая нынешний беспрецедентный уровень цен на газ в странах Европы, и принимая во внимание завершение строительства газопровода «Северный поток-2», который заработает через пару месяцев, можно предположить, что в экономику России будет вложены колоссальные средства. Политическая ситуация в стране стабильна, как никогда ранее. Мы научились жить в новой реальности. Ситуация с пандемией будет под контролем.

Мой совет читателям. Ничего и никогда не откладывайте! Не слушайте «негативщиков». Квартира в Москве – это всегда ценность. Это ценность и материальная, и эмоциональная. Кроме того, квартира – это не только квадратные метры. Это еще и ваши инвестиции в будущее для вас и вашей семьи. Это уверенность в завтрашнем дне, уют и комфорт, а также высокое качество жизни.

- Советы по покупке недвижимости давать сложно, но один аналитик рынка столичного жилья сказал: «Если есть возможность подождать, то лучше это сделать, и постараться отложить покупку как минимум на полгода». А что бы вы сказали потенциальным покупателям?

- Легче всего давать советы вселенского масштаба и вселенской глупости. При этом, не неся никакой ответственности за свои слова. Давайте разбираться. Почему нельзя ничего откладывать?

1. В сентябре повысилась ключевая ставка до уровня 6,75% годовых. На следующий день по всем каналам ТВ было показано интервью Председателя ЦБ Эльвиры Набиуллиной, в котором она, в частности, сказала: «Ситуация может развиваться таким образом, что для того, чтобы вернуть инфляцию к 4%, может понадобиться не одно повышение ключевой ставки. Ключевая ставка ЦБ РФ может оказаться и выше 7%». Конец цитаты. Это значит, что ипотечные ставки банков совершенно точно вырастут за полгода. На 0,5% или больше? Не знаем…

2. Как будут вести себя финансовые организации в следующем году, мы не знаем. Риск, конечно, дело хорошее. Но стоит ли испытывать судьбу?

3. Темпы строительства в этом году высоки. Какими они будут в следующем году? Сейчас строят жильё хорошего уровня, с хорошими планировками. Изменятся ли строительные нормы и требования? Не знаем.

4. И последнее. Жилищный вопрос нужно решать тогда, когда он возник. Сегодня жизненные обстоятельства сложились так, как они сложились. Никто не знает, как они сложатся через полгода. Пример: сегодняшний уровень цен позволяет решить вопрос с выгодой. А что произойдёт в следующем году с ценами на недвижимость? Ответ совсем не очевиден и не однозначен.

Беседу вел Вениамин Вылегжанин.