«Метриум»: 5 причин почему в России нет ипотечного пузыря

С января по октябрь российские банки выдали ипотечных займов на 3,2 трлн рублей, что больше, чем за весь 2019 год. На фоне рекордного роста рынка жилищных займов многие предупреждают об образовании так называемого «ипотечного пузыря» и других негативных последствиях. Эксперты «Метриум» разъясняют, почему в России нет ипотечного пузыря, и заемщики в целом не рискуют стать банкротами.

1. Низкая доля ипотеки в ВВП.

Прежде всего, рынок ипотеки в России не такой большой, как в развитых странах, отмечают аналитики «Метриум». Несмотря на бурный рост в последние годы, суммарный объем выданных кредитов на покупку жилья относительно валового внутреннего продукта крайне низкий. Сейчас долг россиян перед банками составляет 9,3 трлн рублей при объеме ВВП 110 трлн рублей. Таким образом доля ипотеки в экономике страны сравнительно невелика – всего 8,5%. Это значит, что происходящее в ипотечном секторе не имеет такого влияния на состояние финансовой сферы и экономики, как в развитых странах.

К примеру, в США накануне ипотечного кризиса 2007 года доля суммарного долга по жилищным займам достигала 73%. По данным Банка международных расчётов (БМР), в 2017 году доля ипотеки в ВВП Норвегии, Нидерландов и Германии достигала 97%, Испании – 96%, Италии и Австралии – 92%, Швеции – 87%, Франции – 86%, Бельгии – 83%, Великобритании – 78%, Южной Кореи – 76%, Канады – 75%, США – 72%, Японии – 67%. Таким образом, Россия отличается крайне низким уровнем кредитования населения. Долгие годы жесткая кредитно-денежная политика и высокие ставки по кредитам в сочетании с низкими доходами населения сформировали большой нереализованный спрос на жилищные кредиты, именно поэтому текущее уменьшение ставок (как и предыдущие программы субсидирования) вызывают резкий всплеск спроса на жилье, и это не несет больших рисков для экономики, потому что общий объем кредитования всё равно недостаточный.

2. Доля «плохих» долгов низкая.

Под ипотечным пузырем нередко подразумевают возможный массовый дефолт заемщиков из-за их неспособности погашать долг. Действительно, предпосылки для этого есть и прецеденты в истории российского рынка были. В частности, после девальвации рубля в 2008 году резко выросло число заемщиков валютной ипотеки, которые не могли выплачивать кредит. Они брали заём в валюте (часто в долларах и евро), хотя имели рублевые доходы, которые автоматически сократились после обвала рубля.

Тем не менее сейчас почти все ипотечные кредиты выдаются в рублях, а финансовая дисциплина заемщиков очень высока, несмотря на непростую ситуацию в экономике. По данным «Дом.рф», доля кредитов, по которым на три месяца и более просрочен платеж, составляет 1,4% от общего объема задолженности (71,2 млрд рублей). К примеру, по другим видам кредитования (потребительскому и т.п.) доля плохих долгов в шесть раз больше (8,5%). Это значит, что в целом население трезво оценивает свои финансовые возможности, кредиты берут в основном сравнительно обеспеченные жители крупных городов с высокими доходами и устойчивыми позициями на рынке труда и в бизнесе. При этом, по оценке главы «Дом.рф» Виталия Мутко, порядка 40% россиян вообще не могут получить и обслуживать ипотечный кредит. Таким образом, на рынке фактически нет основного числа потенциальных заемщиков, для которых ипотечный заем – это высокий риск, что и объясняет высокое качество ипотечного портфеля российских банков.

Маленький рынок ипотечных облигаций.

Спусковым механизмом финансового кризиса 2008 года в развитых странах стал обвал рынка ипотечных ценных бумаг из-за большой доли «мусорных облигаций». «В мусорные облигации были «упакованы» кредиты с плавающей процентной ставки, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Неблагонадежные клиенты брали займы с такой ставкой и планировали их позже рефинансировать по более низким ставкам, а также заработать на росте цен недвижимости. Когда плавающие ставки начали расти, многие заемщики стали не способны обслуживать кредиты, что спровоцировало цепочку дефолтов и падение стоимости жилья. Ипотечные ценные бумаги – это долговые облигации, которые банки выпускали под залог выданных ипотечных кредитов для привлечения дополнительных средств. По этой причине частные игроки финансового рынка были заинтересованы в увеличении выдачи ипотечных кредитов заемщикам любого качества. В итоге ипотечные облигации в обращении росли в отрыве от реальных показателей жилищного рынка. Именно поэтому после обвала ипотечного рынка цепная реакция достигла фондовых бирж, спровоцировав кризис».

В США в 2007 году суммарный стоимостный объем ипотечных облигаций (mortgage-backed securities) составлял 350% ВВП. То есть объем банковских займов через ипотечные ценные бумаги почти в пять раз превышал реальный объем выданных кредитов, за счет которых должна была поддерживаться стоимость этих бумаг. Иными словами, жилье американцев (точнее их долговые обязательства) было многократно перезаложено банками для спекуляций ценными бумагами.

 В России ситуация совершенно иная. Поскольку объем кредитования относительно низкий и ставка фиксированная, банкам не требуются специфические методы заимствования. Рынок ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) оценивается в 500 млрд рублей (это сопоставимо с объемом выдачи ипотечных кредитов в России в течение 2-3 месяцев). Это около 2% от общего объема рынка кредитования в стране, а доля в ВВП вовсе незначительная. По прогнозам «Дом.рф», только к 2030 году он достигнет 10 трлн рублей, что будет сопоставимо с текущих объемом ипотечного портфеля российских банков.

Высокое качество кредитов.

Средние параметры кредитования свидетельствуют о том, что заемщики берут кредит не на пределе своих финансовых возможностей или установленных банками правил. В частности, в октябре средневзвешенный срок по выданным ипотечным займам составил 18,5 лет. При этом большинство банков готовы выдавать кредиты сроком на 20-30 лет. Правда, аналитики «Метриум» отмечают, что этот показатель устойчиво растет, ведь еще пять лет назад заемщики планировали погасить долг перед банком в среднем за 15 лет.

Помимо этого, российский рынок ипотеки отличается широким распространением значительного первоначального взноса по кредиту. Порядка 55% кредитов были получены россиянами в 2019-2020 гг. при первоначальном взносе более 20% от стоимости квартиры. То есть отношение размера займа к стоимости недвижимости (loan-to-value ratio, LTV) составляет порядка 80%. Между тем в развитых странах размер займа больше. К примеру, по данным БМР, в Нидерландах LTV достигает 125%, а в Великобритании – 110%, то есть банк может дать заемщику больше, чем нужно для покупки жилья. В Австралии, Испании, США, Франции, Мексике LTV достигает 100%, в Канаде, Швеции – 95%, в Бразилии – 90%. Иными словами, российские заемщики чаще участвуют в покупке собственными накопленными средствами, что означает более низкий риск дефолта.

Умеренная нагрузка на бюджет заемщиков.

Ипотечный заем в целом посилен для большинства людей, получивших кредиты. По подсчетам «Дом.рф», средний размер выданной ипотеки в России составляет 2,5 млн рублей. При средней ставке 7,3% за кредит на 18 лет заемщику нужно платить 21,4 тыс. рублей в месяц. Между тем, по данным Росстата, средняя начисленная заработная плата в России в сентябре 2020 года достигла 49 тыс. рублей. Это значит, что годовой объем платежей по ипотеке семьи из двух работающих заемщиков составляет всего 22% от их годовых доходов. К примеру, Бюро по финансовой защите потребителей США рекомендует не превышать уровень ипотечной нагрузки на семейный бюджет более чем на 28%, а суммарной долговой нагрузки – 43%. Иными словами, российские заёмщики в целом обладают высоким уровнем финансовой дисциплины, что снижает риски массового дефолта.

«Страх перед ипотечным пузырем сдерживает развитие рынка жилья и экономики страны в целом, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На самом деле россияне испытывают дефицит доступных финансовых средств для решения жилищного вопроса. В конечном счете это сдерживает спрос на жилье, а значит и препятствует росту объемов жилищного строительства. Без дальнейшего увеличения кредитования населения мы не сможем достичь поставленных в нацпроектах задач, в том числе ввода 120 млн кв.м. жилья ежегодно. Рост выдачи косвенно будет стимулировать экономику страны, что крайне важно в условиях стагнации и мировой рецессии».