Почему доходы не растут, но растет размер ипотечного кредита

Вероятно, период где-нибудь с ноября 2019 по февраль 2020 года вскоре назовут «золотым веком» ипотеки. Все совпало: недвижимость еще не успела серьезно подорожать, а снижение процентных ставок побило все рекорды. И участники организованного порталом TT Finance и еженедельником «МК в Питере» круглого стола «Ипотека в эпоху низких ставок» говорили об этом прожитом отрезке времени даже с некоторой ностальгией.

Впрочем, рациональные профессионалы понимают, что на ипотечном рынке настают новые времена.

Жила Зима в избушке…

Управляющая филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова начала свое выступление с перечисления пришедших на первые два месяцы 2020 года позитивных моментов. В частности, с начала 2020 года спрос на ипотеку в филиале банка вырос на 20%. А столь низкой ставки сотрудники банка не смогли бы вспомнить за всю историю его существования. 

Также специалист обратила внимание, что еще лет семь назад ипотека была доступна лишь ограниченному кругу заемщиков. «Хочется отметить, что раньше не каждый россиянин мог взять жилищный кредит, а сейчас ипотека – самый востребованный банковский инструмент, доступный большинству горожан», - подчеркнула Мария Батталова. 

В принципе и будущее ипотечного рынка эксперту видится вполне благополучным. Если нынешние финансово-валютные передряги будут носить локальный и краткосрочный характер, в 2020 году спрос на ипотеку не уменьшится. «Мне кажется, что при развитии ситуации по оптимистическому сценарию застройщики бинес-класса и комфорт-класса сохранят и даже увеличат объемы продаж», - прогнозирует глава филиала Абсолют Банка. 

Плюс, дополнительную поддержку местному рынку оказывает то, что Санкт-Петербург остается туристическим центром. И многие частные инвесторы считают приобретение квартир в Северной столице под сдачу рациональным вложением. «В нашем ипотечном портфеле доля инвесторов составляет около 10%. Типичная сделка – приобретение от трех до десяти квартир», - уточняет руководитель филиала. Последовал вопрос. Финансовый директор Formula City Анна Виноградова спросила, каков сегодня процент использования ипотеки при покупке именно апартаментов. Ведь в данной сфере давно покупки для проживания превратились в единичные, а погоду делают частные инвесторы, сразу покупая по три-десять квартир. 

По словам Марии Батталовой доля ипотеки при покупке апартаментов в Абсолют банке составляет 15%. Отдельно было отмечено, что сейчас наблюдается тенденция к увеличению продаж апартаментов из-под залога. 

Такого снегопада давно не помнят здешние места…

Нынешняя зима для кредитных организаций была настолько благоприятна, что, даже не смотря на «сурово сдвинутые брови» Банка России, многие игроки не ужесточали требования к первоначальному взносу, а наоборот – послабляли.

«Изначально банк декларировал первоначальный взнос от 20% для клиентов «с улицы», и 15% для участников зарплатных проектов, - рассказала территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. - И только под занавес 2019 года минимальный первоначальный взнос был снижен до «от 10%».

По словам специалиста несколько последних месяцев характеризовалось тем, что потенциальные заемщики спокойно стали ждать дальнейшего снижения ипотечных ставок, не смотря на стабильные обещания застройщиков повышать цены.

Кстати, в отсутствии роста доходов стабильно росли и суммы на депозитах. По мнению Татьяны Хоботовой, это свидетельствовало о наступившем в сознании потенциальных клиентов «ощущении стабильности». В отсутствии ажиотажа россияне снова стали думать о накоплениях и более взвешенных тратах.

При этом чуть ли не главной тенденцией, как прошлого года, так и начала нынешнего, эксперт считает рост среднего чека по ипотеке. Статистика свидетельствует, что средняя сумма жилищного кредита за минувший год увеличилась на 10% по всей России. «Если по итогам 2019 года в нашем банке средний размер ипотечного кредита составлял 2,8 млн рублей, то в январе она уже выросла до 3,27 млн рублей, а в феврале – 3,31 млн рублей. Рост колоссальный», - отмечает представитель Банка «Открытие».

И, обсуждая причины роста средней суммы кредита, эксперт, во-первых, предлагает вспомнить, что все-таки в 2019 году фиксировался определенный рост цен на первичную недвижимость. И если клиент заранее ориентировался на приобретение жилья по конкретным параметрам, то при выходе на сделку он поневоле оказывался перед необходимостью платить больше.

А, во-вторых, заметное снижение ипотечных ставок со второго полугодия 2019 года буквально спровоцировало граждан «замахиваться» на жилье с более привлекательными характеристиками. «Чем ниже ставка по ипотеке, тем будет выше конечная сумма кредита И даже при не меняющейся платежеспособности граждане могут рассчитывать на одобрение более крупного займа», - сформулировала Татьяна Хоботова один из непреложных ипотечных законов.

Зима - холода, одинокие дома…

Впрочем, застройщики, в отличие от банкиров, не склонны поминать минувшую зиму чересчур добрым словом. Как посетовала начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, реформа жилищного строительства не прошла даром.

Наблюдается замедление строительной активности, часть небольших компаний так и не смола найти доступ к проектному финансированию и новые проекты уже не анонсирует. Соответственно, замедлилась не только сдача объектов, но и вывод новых в продажу.

И эта негативная тенденция, по-видимому, продолжит нарастать в течение текущего года. По крайней мере, никаких сигналов к улучшению ситуации застройщики не получают.

«Понимаем, что число объектов, реализуемых по эскроу в Санкт-Петербурге, увеличивается достаточно медленно. С этой точки зрения 2020 год будет более внятным, поскольку на рынок выходит все больше объектов с проектным финансированием, тем не менее, проектов, начатых с эскроу «с нуля» мало», - подчеркнула специалист.

Кроме того, реформа отпугнула многих частных инвесторов. Такой динамики цен на квадратный метр от начала до окончания строительства, как прежде (20-30%), уже не будет. И в чистом виде спекулятивные операции, когда инвестор «входил» на стройку на стадии котлована, и «выходил» перед сдачей объекта через полтора года по договору переуступки, теряют актуальность. «Такие сценарии потеснены самой рыночной ситуацией», - отмечает Светлана Денисова.

Специалист согласилась, что уже достаточное количество лет реальные доходы населения не растут, и есть оценки, что сокращаются. И в этой ситуации, по ее мнению, средний размер ипотечного кредита растет вынуждено. То есть, рост объема среднего кредита происходит на фоне снижения числа выданных ипотечных кредитов. «Мы по своим сделкам видим, что у граждан сумма собственных средств сократилась. Им приходится брать кредит большего размера, никуда не деться», - констатировал представитель «БФА-Девелопмент». Также за кредитами в начале года пришли те дольщики, которые вошли в сделку с рассрочкой платежей ( схема рассрочки 20/80 практиковалась у нас в «Огнях залива» для больших квартир) и на фоне снизившихся ставок начала 2020 года переходили на ипотеку – отсюда и резкое повышение чека кредита.

Никогда б не знали мы этих дней веселых…

«Мы видим определенное сжатие первичного рынка жилья, - согласилась Заместитель директора – руководитель бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью Банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова. - Но при этом в сегменте ипотеки, которая в продажах некоторых застройщиков составляет до 80%, до сих пор появляются новые игроки. И активно включаются в конкурентную борьбу».

Например, уточнила Екатерина Синельникова, в 2019 году сильно поднялся а рейтингах банк «Открытие», активизировался Альфа-Банк, серьезно настроен на рывок Россельхозбанк… При этом многие «ветераны», в частности Банк «Санкт-Петербург», не теряют объемы выдач жилищных кредитов. «Ситуацию можно охарактеризовать как следующую. Потребительский спрос есть, а дефицит предложения жилья еще не наступил», - поставила эксперт свой диагноз ипотечному рынку.

Касательно же роста среднего ипотечного чека, представитель Банка «Санкт-Петербург» предложила не забывать, что с прошлого года игроки отмечают растущее внимание государства к ипотечному рынку. Помощь потенциальным заемщикам различных социальных категорий становится все ощутимей.

«Сейчас работает и семейная ипотека, и рефинансирование семейной ипотеки, и первоначальный взнос материнским капиталом… и в общей массе это влияет на то, что возможности клиентов по приобретению жилья увеличиваются, - считает Екатерина Синельникова. - И при прежнем запасе собственных денег берется более крупный кредит».

И конечно, на посвященном ипотечному рынку круглом столе речь не могла не зайти о том, какие проблемы у жилищного кредитования могут появиться в связи с обвалом нефтяных котировок.

«Будет хуже, станем кредитовать осторожней и тут же начнем снимать ограничители при улучшении обстановки, - комментирует ситуацию Екатерина Синельникова. - Поэтому сегодня заявлять, что мы ничего менять не планируем, нельзя. Вызовы следуют разнонаправлено, и мы должны на них вовремя реагировать. Но и бежать впереди паровоза не собираемся. Полагаю, подобной тактики станут придерживаться и другие банки».

Это в городе тепло и сыро, а за городом…

Кстати, одним из примеров растущего участия государства на ипотечном рынке можно считать запуск нового массового субсидируемого государством продукта.

Исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Светлана Зеленина сообщила, что с 3 марта 2020 года банк официально подписал соглашение с Минсельхозом, и этот шаг дал официальный старт программе, которая называется «Комплексное развитие сельских территорий», обиходное название – «сельская ипотека». Программа рассчитана на клиентов, которые хотят приобрести жилые объекты в загородных локациях.

Минимальная сумма кредита в рамках программы определена в 100 тыс. рублей, максимальная сумма на приобретение объекта в Ленобласти ограничена лимитом в 5 млн рублей. При этом первоначальный взнос начинается от 10%.

«Многие клиенты задают вопрос: можно ли использовать маткапитал в качестве первоначального взноса? Пока нельзя. Но это не мешает его использовать для частичного досрочного гашения кредита», - уточнила сотрудница Россельхозбанка.

Между тем, в ипотечном продукте оговаривается целевое использование кредита. Возможны покупка готовой квартиры, квартиры на этапе строительства по ДДУ, готового жилого дома с земельным участком, и получение кредита на строительство дома.

«Пока мы запустили сделки по приобретению готового жилья, кредитование строительства начнется со стартом второго этапа программы в ближайшее время. По этому вопросу банк сейчас занимается согласованием подрядных организаций, которые будут осуществлять строительство, - поясняет Светлана Зеленина. - Чтобы гарантировать заемщикам своевременную и качественную достройку их будущего жилья. И оплата подрядчикам будет поэтапная».

Ипотечная ставка по данной программе составляет 2,7% годовых, если клиент соглашается на необязательное страхование, и 3% - если отказывается.

«Сразу озвучу, что программа не подразумевает рефинансирования, то есть кредитуются исключительно новые сделки. И воспользоваться льготой клиент может всего один раз в жизни, за чем будет следить Министерство сельского хозяйства», - добавила исполнительный директор филиала.

Зимняя вишня.

В общем, не смотря на скачки курсов валют, «островки низких процентных ставок» сохраняются. Другое дело, что всю клиентскую выгоду от дешевой ипотеки обещает съесть рост цен на жилье.

«На протяжении длительного периода, когда все поняли, что поправок в 214-ФЗ по проектному финансированию не избежать, многие компании перешли в режим ожидания и накопления денежных подушек, - дал свой комментарий ситуации генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов. - Кто-то не пополнял земельные портфели, а кто-то и распродавал. Как раз для того, чтобы при приходе проектного финансирования меньшие суммы брать в долг у банков. Чем меньшая требуется сумма, тем проще разговаривать с банком и впоследствии выгодней можно продать квартиры».

Поэтому в минувшем году многие застройщики умышленно не повышали цены, а некоторые – и демпинговали. И только в наступившем году постепенно становится понятно, насколько серьезно обновленный 214-ФЗ ударит по рынку. И, по словам главы СРО, не трудно прогнозировать, что будут серьезные потери по объемам ввода жилья, что спровоцирует ощутимый рост цен.

А ценовые скачки нефти и валют ситуацию только усугубят. Ведь, например, почти все отделочные материалы закупаются за валюту. К этому еще нужно добавить  расходы на импортное оборудование, которое на стройке занимает 80%… «Это только стройка. А еще есть производство стройматериалов, где наблюдается очень похожая картина, - предупреждает Алексей Белоусов. - А если учесть, что при сокращении объемов строительства страновится меньше доля свободных денег на рынке, ситуация начинает выглядеть еще мрачнее…»

Впрочем, эксперт оговорился, что строителей ждут определенные законодательные «поблажки». «Не так давно прошла встреча с новым премьером, который в правительстве Михаила Мишустина возглавляет строительный блок. И он поддержал идею, которая до этого в силу разных причин не поддерживалась Виталием Мутко, - рассказывает Алексей Белоусов. - И мы сейчас готовим законопроект о поэтапном раскрытии эскроу-счетов. Как это отразится на банковском сообществе, не знаю. Но в случае вступления такой законодательной инициативы в силу застройщикам станет жить легче». Они станут быстрее получать деньги. Буквально: заложил фундамент – забрал определенную сумму со счетов, закрыл контур – еще часть забрал…