Перед реформой не надышишься

В последние «дореформенные» для рынка жилого строительства дни портал «ТТ Финанс» совместно с сетевым изданием «Фонтанка.ру» провели круглый стол «Ипотека и рынок недвижимости - итоги и прогнозы».

Обойдемся без ценового скачка.

Конечно, уже с самого начала мероприятия стало понятно, что главной темой обсуждения станет вопрос, что произойдет с первичным рынком недвижимости после 1 июля. И насколько успели подготовиться к переменам участники рынка.

Руководитель отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова констатировала, что у многих потенциальных покупателей в сознании закрепилась мысль, будто с 1 июля произойдет феноменальный разворот рынка. И все застройщики окажутся обязаны работать с эскроу-счетами. На самом деле переход к новым реалиям рынка будет достаточно мягким и плавным. Большинство ранее начатых объектов продолжат достраиваться по ДДУ еще, по крайней мере, ближайшие полтора а то и два с половиной года.

Эксперт напомнила, что от обязательств по переходу на счета эскроу освобождаются новостройки, имеющие строительную готовность в 30% и распродавшие не менее 10% квартир.

Но эти критерии должны быть подтверждены соответствующим документом. «Долго мы ждали согласования формы документа – формуляра, который должны подготовить сотрудники ГУИОН (лицензированные кадастровые инженеры), – отмечает эксперт. – И сейчас мы все – более 400 строящихся домов – лихорадочно получаем такие документы, чтобы продолжать работать по ДДУ без перехода на эскроу-счета».

Таким образом, на рынке не ожидается потрясений в плане ценового сачка.

Впрочем, будущие проекты застройщики станут запускать по новым правилам. «Мы рассматриваем возможность запуска в продажу третьей очереди «Огни Залива» в конце текущего года, – поясняет Светлана Денисова. – Речь уже идет о продажах через счета эсуроу».

При этом эксперт осознает проблемы, которые ждут ее компанию. Ведь ясно, что очень трудно вывести параллельно с почти готовой второй очередью начатую третью очередь по более высоким ценам.

Клиентов ждет сокращение предложения.

«Рынок вошел в стадию турбулентности – поскольку часть игроков готова приостановить продолжение строительства ряда объектов, – рассказывает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Мы получаем такие сигналы от некоторых наших партнеров». Соответственно, на определенный период следует ожидать сокращения объема предложения по продаже квартир в новостройках.

С другой стороны можно отметить, что покупательские предпочтения кардинально не меняются. Например, сохраняется структура спроса – 65-70% покупок продолжают составлять студии и однокомнатные квартиры.

Также эксперт напомнила, что на первичном рынке Петербурга за первый квартал 2019 года средний бюджет покупки в массовом сегменте увеличился на 4,5% по отношению к концу года, а средняя цена предложения подросла на 3,6%. «Первые несколько месяцев 2019 года спрос поддерживался ожиданием роста цен на первичку вследствие перехода на проектное финансирование, – полагает специалист. – И пока покупательская активность сохраняется на уровне прошлого года».

Между тем, основной рост цен пришелся на минувший год. В этом году рост цен происходит более умеренно – за 5 месяцев он составил 4%.

«Эта осторожность фиксируется на фоне множества заявлений застройщиков, что переход на проектное финансирование значительно удорожит стройку, – обращает внимание Ольга Трошева. – И ранее-то было, что если повышаешь стоимость метра на 5 тысяч рублей, покупатели исчезают, а теперь, с учетом не растущих доходов населения спрос еще более болезненно реагирует на повышение цен».

Все прогнозы – после 1 октября.

Генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов пояснил, что реального перехода на эскроу-финансирование в городе пока нет. Просто есть несколько объектов, умышленно переведенных крупными застройщиками («Главстрой» или «Строительный трест») в тестовом режиме. Чтобы в будущем меньше «шишек набить».

И в ближайшие два года изменения рынка первичной недвижимости будут происходить плавно. Поэтому подвести какие-то итоги и сделать прогноз на будущее после 1 июля не получается. Дедлайн, который в рамках соответствующего правительственного постановления обязывал застройщиков сдать документы и получить или не получить разрешение на дальнейшее строительство, отодвинут.

Поясним – проект акта правительства о запрете с 1 октября подачи заявок на достройку домов без счетов эскроу опубликован 25 июня. И желающие избежать перехода на счета эскроу застройщики должны будут подать заявления на выдачу ЗОСК до этой даты.

«Этому переносу сроков способствовали многочисленные обращения в Минстрой. В том числе и мы от имени Петербурга обращались с просьбой отнести конечную дату на более поздний период, – рассказывает Алексей Белоусов. – Таким образом, финальные прогнозы, что в Петербурге будет достроено без открытия счетов-эскроу, можно будет сделать лишь после 1 октября».

И именно тогда можно будет понять, насколько быстро начнутся вызванные реформой изменения в ценовой политике строительных компаний. Ведь в любом случае переход на эскроу-счета – это потенциальное удорожание стоимости заемных денег, которое может составлять и 15%, и 20%. И понятно, что кроме роста цен следует ожидать снижения объемов и ввода, и реализации нового жилья.

«Со своей стороны Комитет по строительству городской администрации прилагает сейчас феноменальные усилия по оказании помощи застройщикам по подготовке этих деклараций. И, насколько я понимаю, там никаких особенных проблем не возникает, – резюмировал глава профессионального сообщества. – Тогда как, старый дедлайн поставил бы крест на 80% проектов Петербурга».

Рассрочка потеснила ипотеку.

Второй острой темой круглого стола стало снижение ипотечного спроса. «У нас число ипотечных сделок сегодня снизилось до 30% в общем объеме продаж, – констатирует Светлана Денисова – С одной стороны это нежелание граждан на фоне экономической неопределенности брать на себя долгосрочные долговые обязательства, с другой – расширение застройщиками спектра программ по рассрочке».

Например, большой популярностью пользуются рассрочки, которые при завершении строительства (перед самим получением квартиры) позволяют перейти на ипотеку. Обычно в таких рассрочках первый взнос начинается от 30%. «В итоге заемщики получают более привлекательные условия по ипотечному кредиту, – рассуждает эксперт. – Думаю, что по нашей второй очереди будет всплеск ипотечного спроса к концу года – очень многие покупатели будут переходить из рассрочек в ипотеку».

Ольга Трошева соглашается, что текущие ипотечные ставки вполне можно назвать комфортными, но общая тенденция на снижение интереса к ипотеке на рынке присутствует. «Раньше доля сделок с рассрочкой в общем объеме была 4%, теперь выросла до 11%, – поясняет руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – А ипотека у нас снизилась с 63% до 57%».

Впрочем, оговаривается специалист, по объектам на границах города, где бюджеты сделок в среднем ниже, а покупатели более стеснены в средствах, ипотечные покупки как составляли 70%, так и составляют.

Заметное снижение доли ипотеки зафиксировала и начальник отдела маркетинга РСТИ (Росстройинвест) Екатерина Пчелкина. «Часть потенциальных заемщиков снова стали откладывать покупку в ожидании более существенного снижения ипотечных ставок, – рассуждает специалист. – Впрочем, свою роль играет и растущий спрос на рассрочку. Причем, мы наблюдаем востребованность этого инструмента во всех классах жилья – от «комфорта» в ЖК «New Time» до премиума в ЖК «Familia»».

И застройщики, уточняет руководитель отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», связывают ожидания по сохранению спроса на первичку с обозначившейся тенденцией на снижение ипотечных ставок. Тем более, что 14 июня регулятор принял решение снизить ключевую ставку на 0,25 п. п. до 7,5%.

«Ожидаем, что снижение ипотечных ставок во второй половине года проявится более ярко», – подытоживает Светлана Денисова.

Чем живет ипотечный рынок.

Своими взглядами  на тенденции ипотечного рынка поделилась руководитель Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова.

«Пока объем выдач у нас держится на уровне прошлого года, хотя последние три года мы стабильно увеличивали  его на 15-20%, - рассказывает глава филиала. – С другой стороны –  вырос средний размер выдаваемого ипотечного кредита – с 2,1 млн до 2,3 млн рублей».

Рассказывая о петербургском ипотечном рынке, Мария Батталова напомнила об истории вопроса – что было драйвером  жилищного рынка в предыдущие годы.

«Напомню, в 2017 году  для  «перезагрузки» первичного рынка сыграли партнерские программы банков и  застройщиков, когда девелопер за свой счет дополнительно снижал ставку по части объектов. Применялись различные маркетинговые акции, привлекающие внимание потенциальных клиентов, – рассказала эксперт. – Но к сегодняшнему дню интерес к таким программам угас. Конечно, на рынке всегда будут оставаться эксклюзивные условия для стратегических партнеров, но все равно объемы продаж по таким программам не сопоставим с прошлыми годами.

Для справки – в среднем по рынку ипотечная базовая ставка составляет 10%, но есть много партнерских программ, например, с агентствами недвижимости, которые снижают ее  на 0,3-0,5 п.п.

При этом субсидируемую ипотеку не следует путать с льготными ипотечными программами. Последними, как рассказывает Мария Батталова, продолжают достаточно часто пользоваться застройщики с нераспроданными остатками квартир. Например, «застопорились» продажи трехкомнатных квартир, и объявляется продажа со сниженной ипотечной ставкой. И опять же, застройщик берет на себя оплату банку разницы между банковской и заявленной в рекламе сниженной ставки.

Второй распространенный вариант использования льготных программ встречается в эконом-классе, когда нужно оперативно распродать большое количество квартир.

Кроме того,  произошла смена ориентиров: если в прошлом году более популярной была ипотека на первичку, то теперь спрос несколько сместился в сторону вторичного рынка недвижимости. «Кроме того, гораздо более заметной стала динамика по ипотеке на коммерческие объекты и апартаменты, – перечисляет руководитель Абсолют Банка в Санкт-Петербурге. – Рост в сегменте составил 25% – что для ипотечного рынка очень впечатляюще».

«Наконец, последовательно растет популярность «детской ипотеки», где в нашем продукте ставка составляет 5,75% на весь период кредитования», – резюмирует эксперт.

Ипотечные спецпрограммы.

Оксана Кочерга, заместитель начальника управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области отмечает, что многие, кто откладывал улучшение жилищных условий в течение нескольких лет, решаются на это именно сейчас. Чаще всего ипотеку берут семьи с детьми. В этом году Правительство России приняло решение субсидировать ипотечную ставку до 6% для семей с двумя и более детьми по программе «семейная ипотека».

«Мы, в свою очередь, снизили ставку до 5% на весь срок кредитования. Такое предложение есть только в банке ВТБ, и молодые семьи к нам активно обращаются. Кроме того, мы расширили программу на рефинансирование действующих ипотечных кредитов под 5%. Наши клиенты могут уменьшить переплату по действующему кредиту, сократить ежемесячный платеж и срок кредитования», – рассказывает Оксана Кочерга.

В программе государственного субсидирования ипотеки  могут участвовать семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок.

«Отмечу, что по стране в целом за прошлый год ВТБ выдал более 1700 таких ипотечных кредитов, это треть от общего числа выдач в России. Мы видим, что интерес к программе в этом году растет. «Семейная ипотека» будет одним из драйверов ипотечного рынка в 2019 году», – продолжает эксперт. м «В целом ипотечные ставки сохраняются на комфортном для клиента уровне. Кроме того, мы предлагаем различные варианты для одобрения ипотеки по более низкой ставке. Например, это возможно по программе «Больше метров – ниже ставка». Раньше специальные условия действовали для покупателей квартир от 65 кв. м. Теперь мы дополнительно предлагаем еще более низкую ставку для объектов более 100 кв. м. Также ставка снижена ставка по программе «Победа над формальностями». Теперь приобрести недвижимость в кредит можно без справки о доходах, по двум документам: паспорту и номеру СНИЛС».

За пять месяцев этого года ВТБ в Санкт-Петербурге выдал около 7800 ипотечных кредитов – это почти на 20% больше, чем за январь – май прошлого года. В денежном выражении объем выдач вырос на четверть и составил 23,4 млрд рублей.

Переждем затишье.

Директор по работе с партнерами ипотечного кредитования Северо-Западный банк ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев также констатировал, что после рекордных показателей по ипотечному кредитованию в 2018 году, в 2019-м наблюдается некоторое затишье. Причем, в большей степени это коснулось новостроек, спрос на вторичное жилье изменился незначительно.

«Впрочем, ряд показателей 1 квартала 2019 года демонстрируют уверенный рост, – отмечает специалист. – По итогам периода ипотечный портфель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк вырос на 24% относительно аналогичного периода 2018 года и составил 452 млрд рублей. Средняя сумма кредита увеличилась на 6% до 2,12 млн рублей. Также мы отмечаем рост клиентского интереса к цифровым сопутствующим сервисам. Так, на 14% выросла доля электронной регистрации, в 1 квартале этой услугой воспользовалась почти половина клиентов, которые оформили ипотеку в Сбербанке».

Кстати, еще до снижения ключевой ставки ЦБ, Сбербанк объявил о снижении ставок по ипотечным кредитам на 0,3-0,6 п.п.

Если же говорить о субсидированных продуктах, клиент имеет возможность получить жилищный кредит по ставке от 8,2%. По остальным предложениям для массового сегмента ставки стартуют от 9,6%. «Как правило, самые выгодные условия мы предлагаем тем, кто получает зарплату на карту Сбербанка, – добавляет Вячеслав Лебедев. – Также более выгодный процент получит тот, кто выберет объект недвижимости с сайта ДомКлик и оформит электронную регистрацию прав собственности».

Эскроу с точки зрения банков.

Безусловно, именно Сбербанк является флагманом проектного финансирования. На середину июня по СЗФО Сбербанком было одобрено таких решений на общую сумму 23 млрд. рублей, причем большая часть из них приходятся на Головное отделением Сбербанка по Санкт-Петербургу.

«Мы считаем, что страхи по поводу новых правил на рынке строительства жилья несколько преувеличены. Ряд застройщиков еще в конце 2018 года выразили готовность использовать счета эскроу и обратились в Сбербанк за финансированием, данные проекты успешно реализуются, – говорит Вячеслав Лебедев. – Поэтому после 1 июля 2019 года мы ожидаем рост заявок. Дополнительно, для развития направления предлагаем нашим клиентам специальную схему, позволяющую внедрить переход на счета эскроу по уже начатым проектам, а также кредитные продукты для финансирования собственного капитала компаний».

Как бы там ни было, Мария Батталова, полагает, что в целом банковское сообщество освоится с эскроу через полгода - девять месяцев.

Игорь Чубаха.