Сегодня среда, 08.04.2020: публикаций: 3851
Консультации. Опубликовано 26.03.2019 13:33  Просмотров всего: 1248; сегодня: 1.

Дмитрий Логинов: механизму эскроу-счетов не хватает нулевой ипотеки

Дмитрий Логинов: механизму эскроу-счетов не хватает нулевой ипотеки

С 1 июля эскроу-счета станут обязательными для всех новых проектов, а также небольшого объема новостроек, которые не подпадут под критерии Минстроя и не смогут продолжить работу по старым правилам. У реформы есть явное преимущество - возвратность денежных средств, перечисляемых дольщиками по ДДУ. Однако, несмотря на данный плюс, сам механизм нельзя назвать совершенным. У него есть уязвимые места, и это, прежде всего, вопросы защищенности процентов, уплачиваемых ипотечными заемщиками.

Проектное финансирование удобно для дольщиков тем, что механизм минимизирует риски покупателей. Средства дольщиков замораживаются на эскроу-счетах до окончания строительства и строители смогут их получить только после выполнения своих обязательств. В случае развития неблагоприятного сценария дольщик может расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги, в то время как застройщик осуществляет строительство за счет банковского кредитования. На первый взгляд, дольщик полностью защищен, однако не все так однозначно.

Определенные сложности кроются в совместимости эскроу-счетов и ипотечного кредитования, с помощью которого оплачивается в среднем более 50% ДДУ (в массовом сегменте цифра еще выше). Согласно 214-ФЗ, банк не производит начисления процентов на остаток по эскроу-счету, и в случае расторжения ДДУ дольщик получает назад инвестированные средства по номиналу. Если квартира оплачивается с помощью ипотечного кредита, то на эскроу-счетах блокируется только тело кредита. При этом в период строительства дольщик выплачивает ипотеку, платежи по которой включают в себя и погашение тела кредита, и проценты за пользование. В случае банкротства застройщика дольщик получает право на расторжение ДДУ и возврат погашенной части тела кредита, а проценты за пользование не возвращаются. Таким образом, налицо прямые убытки для ипотечных заемщиков, что противоречит их интересам в условиях отказа от новостройки. Действующее законодательство предоставляет дольщикам возможность взыскать такие убытки с застройщика-банкрота. Однако шансы на компенсацию потерь крайне низкие.

«Примечательно то обстоятельство, что при новой схеме долевого строительства ипотечные кредиты наиболее выгодно оформлять в том же банке, где и финансируется строительство, - говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон. - Таким образом, средства, формально выданные заемщику, остаются в том же банке и могут быть повторно «выданы» следующим заемщикам. По сути, как вариант «разменного пятака» в известной повести братьев Стругацких».

Сейчас в приоритете - снижение ипотечных ставок. В этой ситуации вырисовывается интересная конструкция, способная снизить стоимость кредитов и решить проблему возвратности процентов по ипотеке при банкротстве застройщика. «Необходимо установить нулевую ставку ипотечного кредита на период строительства. До ввода дома в эксплуатацию заемщики будут осуществлять выплаты только тела кредита. В кредитном договоре также будет прописываться привязанный к ключевой ставке механизм автоматического увеличения ставки после завершения строительства», - считает Дмитрий Логинов.

В этом случае банкротство застройщика не будет приводить к финансовым потерям дольщиков во время расторжения договора. Кроме того, строительная отрасль получит стимул к развитию, т.к. нулевая ставка, хоть и будет действовать первые 1,5-2 года, позволит многим гражданам улучшить жилищные условия. В выигрыше и дольщики, и строители, и государство. Однако под удар попадают сверхприбыли банки, что препятствует реализации данной схемы.

Тематические сайты: Банкротство, Ипотека, Недвижимость жилая
Сайты субъектов РФ: Москва

Ньюсмейкер: АН «Бон Тон» — 285 публикаций. Вы можете направить ньюсмейкеру обращение, заявку
Сайт: www.bonton.ru
Поделиться:
Ваше мнение
Как пандемия коронавируса сейчас реально отражается на бизнесе или виде экономической деятельности которые вы ведете или которых касаетесь?
 Существенно негативно
 Скорее негативно
 Пока никак
 Скорее позитивно
 Существенно позитивно
Предложите опрос