Тревожный рост ипотеки

Рынок коммерческого жилищного строительства переживает очередной этап реформы. Цель отход от договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве в пользу эскроу-счетов. Поясним, это специальные счета в банках, где будут аккумулироваться средства покупателей, застройщики будут работать в кредит, который банки будут им выдавать из собранных средств. По идее, схема должна обеспечить большую надежность. Но и подорожание жилья неизбежно — услуги банков по контролю за финансовыми потоками не бесплатны. Да и банковский кредит для девелоперов это совсем не то, что условно-бесплатные средства конечных покупателей.

Так что граждане, которые намерены приобрести квартиры для личных целей, торопятся совершить сделку. Граждане-инвесторы выжидают. В новых правилах разобрались еще не все профессионалы, сделать это тем более трудно, что они постоянно корректируются, а чиновники и депутаты все время выдвигают новые идеи.

О том как в себя ощущают банкиры, девелоперы, представители профессиональных ассоциаций рассуждали на круглом столе «Рынок ипотеки: промежуточные итоги деятельности и особенности работы в новых законодательных реалиях». Мероприятие, которое состоялось на площадки Ассоциации банков Северо-Запада, провели портал «ТТ Финанс» и газета «МК в Питере».

Плавный переход

Заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО,  сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителей» Олег Островский отметил, что переход на эскроу-счета будет относительно плавным.  

Например, с 1 сентября 2018 года обслуживание объектов жилищного строительства должно идти по отдельным спецсчетам. Такие счета в банках по каждому адресу легко открыли все «живые» девелоперы, вне зависимости от размера. Рынок не заметил этого рубежа.  

Больше тревог вызвал запрет на привлечение средств застройщиками, допустившими просрочки передачи квартир дольщикам  на своих объектах на полгода и более  (в Петербурге и Ленобласти в таком списке свыше 70 компаний).   

Вот действительно ключевая дата 1 июля 2019 года. С этого дня новые объекты будут обслуживаться исключительно по схеме счетов эскроу, когда деньги участников долевого строительства, заключивших соответствующий договор, будут направляться в уполномоченные банки, которые, в свою очередь, будут кредитовать строительство жилого дома. Но запас разрешений, полученных по старым правилам, позволит существовать ДДУ, по которым деньги дольщиков будут поступать на счет застройщика, еще 2-3 года, предсказывает он. 

В тоже время рост цен на жилье, пусть и не значительный, даже без учета постепенного перехода к проектному финансированию, неизбежен, уверен эксперт. И развил мысль: затраты строителей растут. Себестоимость повышается из-за роста цен на строительные материалы (арматуру, бетон, аллюминий и пр.), увеличения транспортных расходов, из-за расширяющихся обязанностей застройщика создавать за собственные средства дополнительные объекты транспортной и социальной инфраструктуры (особенно последнее актуально для Санкт-Петербурга). Курс рубля демонстрирует тенденцию к снижению, а часть стройматериалов и техники — импортные.  

Наконец, депутаты всерьез обсуждают возможность повышения отчислений застройщиков в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства. Сейчас они пока составляют 1,2% от объема средств, привлеченных по ДДУ, а в ближайших планах законодателей - повышение размера взноса до 3% и даже 6%. 

Плюс с нового года на 2% вырастет НДС - с нынешних 18 до 20%. Этот налог не берут с продажи жилья, но  партнеры застройщиков его платят, а значит он  опосредовано «сидит» в цене квадратного  метра. 

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова согласилась, сославшись на данные, которые приводились на Всероссийском жилищном конгрессе. С начала 2018 года стоимость стройматериалов выросла на 8%, что дает рост строительной себестоимости на 6,5%, а рост НДС даст еще 1,5%.

Покупатели торопятся

По данным Росреестра, с января по сентябрь в Петербурге было заключено 62 367 ДДУ (на 45,9% больше, чем за тот же период прошлого года). В Ленбласти – 22 416 ДДУ, на 13,8% меньше.

В целом, регион заметно прибавил. Снижение продаж в области — плановое, власти этого региона сознательно решили сбавить темпы строительства — через ужесточение градостроительных нормативов, регулирование условий выкупа социальных объектов.

«Отступление будет и в Петербурге, где построено пока около 1 млн кв м жилья пока, это падение более чем в два раза», - отметил Олег Островский.

Что касается роста продаж то, как считает Светлана Денисова, объяснение простое: люди торопятся вложить деньги, пока продажи идут по старым правилам.

Управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова подтвердила, что ипотека остается драйвером роста рынка недвижимости и розничного бизнеса банков. Так Филиал Абсолют Банка в Санкт - Петербурге увеличил объемы выдачи ипотеки за 9 месяцев 2018 года в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В этом году за три первых квартала было выдано более 1,6 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 4,8 млрд рублей, а в прошлом году за этот же период объем выдач составил 2,3 млрд рублей.

«Конечно, свою роль в динамике роста выдач играет и процентная ставка, - комментирует Мария Батталова. – В этом году она опустилась до исторического минимума за всю историю ипотечных займов – ниже 10 % (не включая скидки, страховки и другие инструменты банков и застройщиков). И несмотря на то, что в сентябре тренд изменился и ставки выросли - все равно условия кредитования остаются на приемлемом уровне. Кроме того, по-прежнему, в тренде совместные программы банков с застройщиками по субсидированию процентной ставки, благодаря чему на рынке встречаются программы со ставками от 5,5-7,9 процента годовых.»

Кроме этого эксперт отмечает, что сейчас в тренде не только ставка, но и скорость принятия решения со стороны банков. 

«Благодаря новому программному обеспечению, которое использует Абсолют Банк, время принятия решения по ипотечной заявке составляет 25 минут и уже в течение двух-трех часов клиент может выйти на сделку. Для многих это очень важный фактор - он позволяет зафиксировать цену на выбранный объект, - поясняет эксперт.

С начала 2018 года средняя сумма кредита по филиалу Абсолют Банка в Санкт-Петербурге выросла с 2,1 до 2,3 миллиона рублей. Средний чек покупки сейчас составляет 3,5 миллиона рублей, размер минимального первоначального взноса от 20%.

Заместитель управляющего филиалом по розничному бизнесу  Банка УРАЛСИБ в Санкт-Петербурге Николай Сидорук согласен, что сейчас оптимальный момент для покупки квартир, так как ставки по ипотечным кредитам достигли локального минимума. Впрочем, значительного подъема ставок до конца текущего года в этом банке не ожидают, но вот его аналитики ожидают, что с июля следующего года из-за названных выше изменений в законодательстве, можно прогнозировать повышение цен на первичном рынке жилья.

Инвесторы выходят из котлована

Участники круглого стола признали, что недвижимость все меньше привлекает покупателей, которые идут на рынок недвижимости, чтобы купить квартиры не для жизни, а как средство увеличения свободных капиталов.

В Москве разница между ценой продажи от застройщика на стадии котлована и готовой новой квартиры этой осенью уже упала до 15%.

Светлана Денисова назвала эту цифру «революцией на рынке». Дело в том, что период строительства два года. Если у человека есть свободные 3-3,5 миллиона рублей, то он может разместить их на депозит под 7,8% годовых. Фактически это та же доходность за период. При этом надо учесть, что депозиты в банках защищены через государственную систему страхования вкладов. Кроме того процентный доход по депозитам в банках освобожден от подоходного налога, а вот доход по операциям с недвижимостью при небольшом сроке владения под него попадает.

«Фактически мотивация к покупке на ранней стадии сводится к выбору удобной планировки, вида из окна, наиболее комфортного для вас этажа», - поделилась Светлана Денисова.

Президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович полагает, что вложения в недвижимость остаются надежным путем сохранения средств.

«Фондовый рынок не развит, финансовая грамотность населения низкая. Надо сберегать, а депозиты уже не приносят тех процентов, что раньше», - замечает он.

Мария Батталова обратила внимание, что покупатели-инвесторы сейчас сместили интерес от классических квартир к апартаментам (которые юридически номера в гостинице), где есть интересные программы, ориентированные именно на эту аудиторию.

«Мы проводим анкетирование получателей ипотечных кредитов, кроме того видно, что если человек приобретает по несколько квартир или номеров в апартамент-отелях, то это явно не для личного проживания. Вывод инвесторы остаются на рынке», - поделилась она.

Пока таких покупателей менее 20%, это мощный отряд, терять его не хочется.

Прогнозы и виды

Заместитель председателя правления ЭнергоМашБанка Дмитрий Вагин обратил внимание, что действия Центрального Банка России порой трудно предсказать. Он лично ожидает, что до конца 2018 года ключевая ставка еще будет повышена. Мария Батталова согласилась с этим прогнозом.

«Ментальность, желание иметь именно собственную квартиру поддерживает рынок», - сказал Дмитрий Вагин.

Пока, несмотря на тревожные явления, например, уход с рынка ряда мелких строительных компаний (только по Петербургу за год потеряна 1 тысяча участников – в большинстве мелких подрядчиков и субподрядчиков), ситуация в экономике остается стабильной.

Нет массовых банкротств, люди потерявшие работу в одних фирмах, находят применение в других.

«Российский ипотечный заемщик лучший в мире. В трудные дни менеджер, оставшийся без работы пойдет мыть лестницы, но сохранит жилье для своей семьи», - отметила Светлана Денисова.

В мировой практике 10% плохих кредитов означает кризис.

«А у нас в банке проблемных кредитов всего 0,02%», - заявила Мария Батталова.

«Главное, не снижайте качество заёмщиков», - посоветовал Владимир Джикович.

Все банки сегодня предлагают клиентам снизить ставку по кредитам, выданным в предыдущие годы, а рефинансирование становится драйвером по наращиванию кредитных портфелей.

«Это просто объяснить – такой клиент для банков имеет понятную кредитную историю, что помогает росту не только количественных, но и качественных показателей портфеля. Продукты по рефинансированию ипотечных кредитов в банке Уралсиб дают возможность клиентам снизить долговую нагрузку по любому объекту недвижимости. Даже по тому, на который еще не получены документы права собственности»- сообщил Николай Сидорук.

На самом деле никому не выгодно, чтобы цена недвижимости шла вниз, согласились участники круглого стола. Дело не только в инфляции.

«Вся недвижимость — банковские активы. Если ее цена упадет на 10%, то залоги обесценятся, возникнут массовые требование досрочных погашений. А денег в экономике нет», - предупредил Дмитрий Вагин.

Начальник отдела продаж строительной компании «Петрополь» Оксана Харченко, призвала сохранить оптимистический взгляд: «Ипотека это для большинства семей единственный шанс купить квартиру. Я сама являюсь счастливым обладателем квартиры, купленной в ипотеку. Рынок действительно сильно изменился. Но в трудные времена люди отказываются от излишеств, необязательных покупок. На рынке недвижимости приобретают жилье меньшей площади, в дальних районах. Покупают квартиры без отделки, делают ремонт сами или привлекают знакомых прорабов, но все равно покупки жилья продолжают, надо заводить семьи, обеспечивать крышей над головой подросших детей», - подвела она итог.

Алексей Миронов.