Московское городское кредитное общество

Городские кредитные общества, являясь негосударственными учреждениями ипотечного кредитования в Российской империи, осуществляли операции с городской недвижимостью, за исключением фабрично-заводских строений.

Первые городские кредитные общества были основаны в Петербурге (1861 г.) и Москве (1862 г.). Механизм выпуска городскими кредитными обществами облигационного займа был достаточно надежным. Для этого устав общества предусматривал круговое ручательство всех заложенных имуществ и вступление заемщиков в члены общества. Каждый член общества отвечал по его обязательствам, т. е. по выпущенным облигациям, в пределах стоимости заложенного имущества. При таком механизме у общества возникали трудности с погашением облигаций только в том случае, если заемщик вовремя не возвращал деньги по ипотечной ссуде. В подобной ситуации кредитное общество должно было продать заложенное имущество, а вырученную сумму направить на погашение облигаций. В качестве обеспечения ипотечного кредита заемщик предлагал стоимость строения и уровень его доходности, поэтому оценка недвижимости была одним из важнейших звеньев деятельности общества. Если бы расчеты специалистов общества по поводу платежеспособности заемщика не оправдались, то оно в поисках источника погашения выданной ссуды должно было бы остановиться на стоимости самого заложенного имущества, реализовав его на торгах.

Руководство крупнейших кредитных обществ старалось проводить политику, исключавшую крайности. Ведь завышенная оценка могла привести к убыткам, а заниженная — к потере клиентов. Кроме того, правила каждого общества предусматривали, чтобы оценка соответствовала, с одной стороны, действительной стоимости, а с другой — доходности залога. Заложенное имущество должно было приносить заемщику доход, который служил источником уплаты процента за пользование ипотечным кредитом. Успех оценки зависел от способностей оценщика, его опыта, умения ориентироваться в конъюнктуре рынка недвижимости. При этом принимались во внимание материальная стоимость имущества, доходы и расходы по его эксплуатации, уровень продажных цен, факторы устаревания и износа недвижимости, миграция населения. В то же время некоторые качества заложенного имущества (архитектурные особенности зданий, их месторасположение, тип строений и т. п.) не поддавались точной оценке, и их выражение в денежных величинах напрямую зависело от квалификации оценщика. Осуществив оценку предъявленного к залогу недвижимого имущества, общество выдавало кредит в размере 50—60% от стоимости залога. Ссуды заемщикам, выдаваемые только закладными листами и облигациями общества, предоставлялись на срок от 15 до 36 лет с правом досрочного погашения. Получение кредита было обусловлено наличием у заемщика целого ряда документов: а) залогового свидетельства — нотариально удостоверенного документа о залоге должником недвижимого имущества, дававшего кредитору право продажи заложенного имущества с торгов при неуплате долга в срок; б) срочного обязательства; в) копии плана застройки соответствующей части города, составленного городской управой; г) документов, содержавших описание объекта залога, в том числе свидетельства о размере земли; д) квитанции страхового общества. Последний документ был необходим, так как при выдаче ссуд от заемщика требовалось предварительное страхование закладываемого имущества. Страховое общество принимало к страхованию имущество по оценке, которая не превышала сумму обязательства получателя кредита по выданной ссуде. Как только срок кредитного договора истекал, действие страхового договора прекращалось. В случае пожара или другого бедствия, нанесшего ущерб заложенному имуществу, страховые выплаты служили источником погашения ссуды.

По поручению заемщика и за его счет документы готовили непосредственно само кредитное общество или, по его за- просу, другие организации. В операциях ипотечного кредитования надлежало соблюдать определенные принципы. Заложенное имущество оставалось в руках заемщика, продолжавшего его использовать, что давало ему возможность уплачивать ссудный процент и погашать долг. Все залоговые сделки с недвижимым имуществом обязательно регистрировались у нотариуса. Деятельность городских кредитных обществ контролировало Министерство финансов. Уставы этих обществ утверждались министром финансов по образцу уставов Петербургского, Московского, Варшавского и Одесского городских кредитных обществ. Изменения в уставах допускались также с разрешения министра. По операциям с городской недвижимостью городские кредитные общества занимали первое место среди других ипотечных учреждений страны. Особенно интенсивно подобные общества развивались в период активного городского строительства на рубеже XIX–XX вв. На начало 1900 г. в городских кредитных обществах было заложено 32 тыс. объектов на сумму более 1,3 млрд руб., а в начале 1914 г. — 49,6 тыс. объектов на сумму 2,2 млрд руб. Кроме кредитных обществ в начале XX в. право проводить операции с городской недвижимостью получили акционерные земельные (ипотечные) банки, но объем подобных операций не мог быть больше 1/3 объема их уставного капитала.

Любые операции с ипотечными ценными бумагами, как уже указывалось, были тесно связаны с действиями оценщиков, которые в интересах своего общества могли в случае необходимости завышать или занижать стоимость закладываемого недвижимого имущества. Подозрения в необъективной оценке у городских кредитных обществ стали возникать по мере того, как росли их обороты. В 1890 году контролирующая инстанция – Особенная канцелярия по кредитным делам – обратила внимание на нарушения в Московском городском кредитном обществе. Оно слишком либерально относилось к заемщикам (за ними накопились долги), к тому же перестало собирать деньги на составление запасного капитала.

А запасный капитал – святая святых любой кредитной организации. Кроме того, под залог деревянных зданий общество выдавало ссуды на 26 лет, что в условиях постоянно горевшей Москвы было слишком рискованно. При этом размер запасного капитала едва достигал одного миллиона, а ссуд выдано на 120 миллионов.

В 1893 году на свет появился грозный циркуляр – Высочайшее повеление о ревизии дел Общества за 30 лет его деятельности. Проверку должен был делать член совета министра финансов Шванебах.

Выводы Шванебаха подтвердили наличие вопиющих нарушений в деятельности общества. Правлению общества вменялось в вину неправильная выдача ссуд и необъективное определение их размеров, непринятие своевременных мер по взысканию долгов с заложенных имуществ, нахождение имущества в распоряжении заемщиков дольше установленного срока, злоупотребление в выдаче комиссионного вознаграждения и различных подлогах. Например, неправильная оценка заложенного имущества привела к большим убыткам. Только в 1891—1892 гг. разница при реализации заложенного имущества по сравнению с залоговой оценкой составила 570 тыс. руб. при общей сумме оценки 3,77 млн руб. Достаточно часто правление выдавало ссуды не в размере 75% оценочной суммы, как положено по уставу общества, а в размере полной стоимости, а иногда и сверх нее. При проведении же расследования выяснилось, что многие заложенные строения «оказывались ветхими, полуразрушенными, необитаемыми». Со своей стороны, члены правления прикрывали оценщиков, опасаясь «возбудить вместе с тем дела о своей личной ответственности». Одновременно правление в течение долгого времени, иногда до 5 лет, оставляло за собой не которые дома, поступавшие в распоряжение общества за неуплату ссуды, в то время как по уставу оно было обязано выставить такие строения на публичные торги. Дома отдавали в управление «своим» агентам, которые допускали различные злоупотребления, но правление, имея при этом дополнительный доход, не обращало на это внимания. Кроме того, близкие членам правления люди получали более высокий процент комиссионного вознаграждения, чем у «действительных комиссионеров», а также дополнительные ссуды, что противоречило уставу. В сентябре 1899 года в Москве состоялся суд над членами правления и наблюдательного совета Московского городского кредитного общества, в результате которого члены правления Шильдбах и Герике были лишены особых прав состояния и сосланы на 2 года в Олонецкую губернию.

В 1900 году Московское кредитное общество возглавил Н.М. Перепелкин, при котором оно достигло своего расцвета, заняв одну из ключевых позиций в системе ипотечного кредитования города. В целом, за время существования общества было выдано 35035 ссуд на общую сумму 662,6 млн. рублей. Кроме тог, за счет кредитов Москва быстро строилась: по данным Городской управы, с 1876 по 1911 гг. там было возведено 16147 жилых и 25002 нежилых дома, а к работе привлечено более тысячи архитекторов. Общество активно занималось благотворительностью - на эти цели было отчислено 1850 тыс. рублей. Только в период русско-японской войны на общественные нужды было передано 725 тыс. рублей.

Московское городское кредитное общество, как и все ипотечные организации, было ликвидировано в 1919 году в связи с отменой права частной собственности на землю.