Доступная ипотека - 2018. Перспективы развития рынка

Итоги и перспективы развития регионального рынка новостроек, и тенденции, привносимые на этот рынок в рамках развития ипотечных продуктов были обсуждены 31 января участниками круглого стола «Доступная ипотека-2018. Перспективы развития рынка в новых экономических и законодательных реалиях», организованного и проведенного порталом «ТТ Финанс» и еженедельником «МК в Питере».

Об итогах 2017 года

Директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев рассказал, что 2017-й год вновь показал интенсивный рост жилищного кредитования. Это было вызвано и многократным снижением ставок, и относительно стабильными ценами на квадратный метр.

По итогам 2017 года ипотечный кредитный портфель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк увеличился на 22% и достиг цифры 344,5 млрд рублей.

«Ипотечный портфель головного отделения Сбербанка по Санкт-Петербургу увеличился на 33% и превысил 184 млрд рублей - это 53,4% всего ипотечного портфеля Северо-Западного банка Сбербанка», - уточнил директор управления.

При этом объем выданных банком в 2017 году жилищных кредитов вырос на 50% и составил 146 млрд рублей. За этот период в СЗФО на кредитные средства Сбербанка приобрели жилье свыше 78 тысяч человек. И 40% от этого числа зарегистрировали переход прав собственности в Росреестре с помощью услуги электронной регистрации Сбербанка.

В самой Северной столице Сбербанк выдал 38 550 ипотечных кредитов на сумму более 88 млрд рублей. Это на 60% больше, чем в 2016 году. А в Ленинградской области выдано 5 324 жилищных кредита на сумму 8,4 млрд рублей, что на 32% больше по сравнению с 2016 годом.

Доля просроченной задолженности в портфеле ипотеки минимальна и по-прежнему составляет 0,6%.

Средняя сумма ипотечного займа в настоящее время в целом по СЗФО близка к 1,85 млн рублей. Так, в Ленинградской области и большинстве других регионов – 1,5 млн рублей. Но в Санкт-Петербурге этот показатель несколько выше - 2,2 млн рублей.

«Кроме того, хочу подчеркнуть, что в сфере жилищного кредитования существенно изменился уровень сервиса – сегодня уже никого не удивишь выбором и покупкой квартиры онлайн на сайте «ДомКлик», - отметил Вячеслав Лебедев. - Сервис позволяет подать заявку и получить одобрение ипотечного кредита и объекта недвижимости онлайн без посещения банковского офиса. Клиент может пройти все этапы ипотеки удаленно и приехать в банк всего один раз — на сделку».

В 2017 году 3 827 клиентов Северо-Западного банка приобрели квартиры именно таким способом – через сайт ДомКлик.

Со своей стороны заместитель управляющего филиалом Банка УРАЛСИБ в Санкт-Петербурге Николай Сидорук отметил, что ипотека является одним из ключевых продуктов его банка.

«Ипотечные продукты Банка являются одними из наиболее привлекательных на рынке – минимальный уровень ставок по кредитам на приобретение недвижимости на первичном рынке составляет 9,4% годовых в рублях, по программе рефинансирования кредитов сторонних банков понижена до уровня 9,9%», - уточнил специалист.

В 2017 году объем выданных ипотечных кредитов в Банке УРАЛСИБ вырос в 4,5 раза по сравнению с показателями 2016 года, превысив 27 млрд рублей. Количество выданных в 2017 году кредитов увеличилось в 3,7 раза – до 12,8 тысяч сделок.

Высокая динамика роста объемов выдачи кредитов обусловлена разработкой и выпуском новых актуальных ипотечных программ и улучшением условий предоставления кредитов. В частности, в 2017 году Банк запустил программу «Ипотечные каникулы», которая позволяет клиентам, арендующим жилье, приобрести собственную недвижимость на этапе строительства здания и комфортно совмещать арендные и ипотечные платежи.

Кроме того, Банк предлагает выгодную программу ипотечного кредитования с пониженной ставкой для многодетных семей и программу для военнослужащих с возможностью расширить сумму кредита за счет собственных средств. Также был увеличен до 30 лет максимальный срок ипотечного кредита, а кредитный процесс был оптимизирован, благодаря чему сократилось время рассмотрения заявки и предоставления кредита.

Хорошие результаты позволяют Банку занимать высокие позиции в различных отраслевых рейтингах. Например, по итогам 2017 года Банк УРАЛСИБ занял 9 место в рейтинге крупнейших ипотечных банков («Высшая ипотечная лига») аналитического центра «Русипотека», поднявшись по сравнению с прошлогодним рейтингом на 11 позиций. А по итогам декабря года УРАЛСИБ занял уже 7 место среди крупнейших ипотечных банков.

«Добавлю, что в рамках развития ипотечного кредитования Банком было открыто 23 ипотечных центра в регионах, аккредитовано 1154 застройщика и более 2750 объектов жилья по всей России», - сказал Николай Сидорук.

Эскроу-счета и другие форматы безопасных рассчетов

Руководитель бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова рассказала, что по итогам 2017 года банк выдал 11 326 ипотечных кредитов на сумму 24 840 млн. рублей.

Это по различным продуктам больше показателей предыдущего года на 41%. Средний чек закрепился на уровне 2,2 млн. рублей, заметно не изменившись по сравнению с 2016 годом.

Причем за прошедший год кредитор существенно увеличил долю выдач ипотеки на вторичном рынке недвижимости – до 30%. Тогда как ранее банк «Санкт-Петербург» развивал именно ипотеку на новостройки, и доля вторички стабильно держалась на 10-12%.

Корректировку тренда Екатерина Синельникова объясняет двумя моментами. Во-первых, банк в партнерстве открыл на площади Искусств в Петербурге депозитарий (эксперт-сейфинг) с полным спектром услуг по вопросам операций с недвижимостью. «Изначально в проекте нашей частью работы было оказание услуг по эксперт-сейфингу, - поясняет специалист. - Но мы пошли дальше и внедрили услуги по безналичным расчетам – через эскроу-счета. Это оказалось вторым моментом, приведшим к увеличению доли ипотечных сделок на вторичке».

Между тем, банку пришлось увеличить накладные расходы на обслуживание одной сделки, поскольку работа на вторичном рынке априори более затратна в 2-3 раза: задействуются юристы, департамент безопасности, нужно выстроить сейфинг, и т. д.

«Возможно, мы единственный банк, у которого ставка на вторичном рынке на уровне 11%, против 10,5% на первичку для безакционных предложений. В рамках же акций возможна ставка и 9,75%, и 9,5%. В перспективе планируем понижение, - поясняет Екатерина Синельникова. – В использовании эскроу в рознице мы как раз и видим вариант, как сократить издержки».

По большому счету данный продукт был разработан в преддверии изменений в 214-ФЗ, предполагавших перевод на эскроу-счета расчетов между физлицами, банками и застройщиками. Сейчас это активно обсуждается, и если произойдет в реальности, в банке уже будут работать специалисты с соответствующим опытом, готовые к новациям. Иначе говоря, Банк «Санкт-Петербург» решил заблаговременно обкатать методологию на розничном рынке банковского обслуживания и посчитал вторичный рынок наиболее для этого подходящим.

На момент запуска продукта в стране практически не существовало аналогов, а декларировавшие такую услугу банки в основном выставляли за работу заградительную цену.

«Мы сделали продукт бесплатным, более того, при расчетах через эскроу процентная ставка ниже, чем при расчете через ячейку на 1 процентный пункт – продолжает рассказ специалист. - Далее были отработаны все возможные схемы. И теперь через эскроу счета возможны расчеты по любым сделкам в цепочках и учет интересов третьих лиц, в том числе риэлторов.

Как подсчитали сотрудники банка, в самом идеальном варианте, когда нет очереди, расчет по сделке через сейф займет полтора часа. Обычно же – 2,5 часа (на первичке, для примера, с безналичными расчетами это время составляет 40 минут). А расчёты через эскроу займут не более 30-40 минут в любом случае. И, кстати, деньги на эскроу-счете застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов в пределах 10 млн. рублей, что полностью нивелирует риски по 90% петербургских сделок с недвижимостью.

Соответственно, в настоящий момент через ячейки проходит лишь около 25% оформляемых в банке ипотечных сделок на петербургском вторичном рынке.

Следующим же этапом в развитии продукта будет обслуживание с помощью эскроу-счетов сделок по переуступке на первичном рынке недвижимости.

«Мы планируем запустить эту услугу с 1 марта, - говорит Екатерина Синельникова. - А далее начнем применять механизм на первичке в рамках действующего законодательства, не дожидаясь законодательных изменений, чтобы впоследствии только корректировать услугу в соответствии с новым законом».

Со своей стороны в июле прошлого года предложил клиентам услугу «Сервис безопасных расчетов» Сбербанк.

Это платная услуга с фиксированной стоимостью – 2 тысячи рублей. Чтобы ею воспользоваться, как продавцу, так и покупателю недвижимости нужно лишь иметь счета в Сбербанке.

«Сервис безопасных расчетов – очень удобный инструмент, который несет пользу всем участникам сделки, - рассуждает Вячеслав Лебедев. - Покупателю не нужно снимать, пересчитывать и закладывать в ячейку  наличные». При оформлении сделки деньги за объект недвижимости со счета покупателя поступают на номинальный счет, где хранятся до завершения сделки. После регистрации сделки в Росреестре покупателю приходит оповещение о факте регистрации и переводе денежных средств на счет продавца.

«А для продавца такая форма расчетов – не только гарантия оплаты за объект недвижимости, но и экономия времени, ведь ему не нужно будет приезжать в банк за деньгами, - поясняет представитель банка. - Уже в сентябре этой услугой воспользовались 34,6% клиентов Сбербанка, которые приобрели недвижимость на вторичном рынке».

Взрывная популярность рефинансирования

Начальник управления партнерских программ петербургского филиала Абсолют Банка Наталья Никитина сообщила, что в 2017 году Петербургский филиал Абсолют Банка выдал на 20% больше жилищных кредитов на сумму около 3,7 млрд. рублей - это 1350 сделок, включая рефинансирование. Объемы кредитования оказались выше результатов 2016 года на 1 млрд. руб.

Между тем, ближе к концу года на рефинансирование наблюдался буквально взрывной рост спроса. И по итогам 2017 года доля рефинансирования увеличилась приблизительно до 20%. «Такие показатели косвенно подтверждает рост финансовой грамотности населения, - отмечает эксперт. - Люди более внимательно стали планировать свои расходы».

А в конце года Абсолют Банк первым запустил программу рефинансирования ипотеки на первичном рынке. Теперь клиентам не нужно дожидаться оформления застройщиком права собственности на жилье, чтобы получить возможность воспользоваться услугой. Соответственно, на определенный отрезок времени Абсолют Банку достался хорошо востребованный целый рыночный сегмент. Правда, «монополия» длилась недолго, сегодня другие кредитные организации уже стали запускать аналоги данного продукта.

По словам Натальи Никитиной, в ее банке ставка по ипотеке для первичного, вторичного рынков и рефинансирования одинаковая - 9,5% годовых, а средний чек на первичном рынке выше среднего по городу и близок к 3,5 млн. рублей. Эксперт также отметила, с 2014 банк выдает ипотеку на покупку недвижимости, как на вторичном рынке, так и в новостройках. Доля кредитов, выдаваемых на приобретение квартир в  строящихся объектах, составляет около 65%. Наталья Никитина согласна, что с первичным рынком работать проще, трудозатрат действительно в разы меньше, а сделки проводятся значительно быстрее. «Но это не значит, что мы не ищем новых решений для вторичного рынка, - уточняет специалист. – Даже в таких вопросах, как проблемы с перепланировками, или старым фондом, мы помогаем  своим клиентам».

Банк также пытается пробудить на вторичном рынке интерес клиентов к безналичным расчетам, например, к аккредитивам, обслуживание которых является бесплатным для клиентов. Кроме того, данный вид расчетов является более безопасным для клиента, так как банк переводит средства на счет продавца только после предоставления им документов о переходе права собственности на недвижимость к покупателю. Но пока банк сталкивается с заметной инертностью к использованию новых технологий.«При том, что сейфовые ячейки неудобны как банку, так и его клиентам, люди боятся рассчитываться безналом, они хотят «увидеть» деньги, - говорит Наталья Никитина. - Через аккредитив расчеты по «цепочкам» затруднительны, но даже в прямых продажах, когда расчеты через аккредитив проходят без проблем, услуга оказывается востребована лишь у 10% клиентов».

В ближайших планах банка работа с электронной закладной. Напомним, согласно законодательным изменениям на российском рынке недвижимости с 1 июля 2018 года появится новый инструмент – электронная закладная. Это сделает возможным переход на полностью электронное оформление ипотеки.

Среди других планов на 2018 год Абсолют Банка эксперт называет дальнейший рост объемов выдач благодаря сохраняющемуся и даже растущему спросу.

В свою очередь Сбербанк в конце августа - после существенного снижения ставок по основным ипотечным продуктам - объявил, что готов перекредитовать ипотечных заемщиков сторонних банков под 9,5% годовых.

«Кроме снижения ежемесячного платежа мы предложили заемщикам консолидировать в один кредит ипотеку и другие кредиты, полученные в разных банках под ставку от 10,5%, - вспоминает Вячеслав Лебедев. - К тому же банк готов выдать клиенту дополнительную сумму на личные цели».

Возможностью снизить нагрузку на личный бюджет с мая по декабрь 2017 года воспользовались 1851 клиентов Северо-Западного банка, которые рефинансировали кредиты на общую сумму 3,2 млрд рублей. Из них в Санкт-Петербурге – 911 жилищных кредитов на сумму 1,9 млрд рублей. Максимальная сумма кредита на погашение ипотеки другого банка в Сбербанке составляет 5 млн рублей, на погашение других кредитов – 1,5 млн, на личные цели – 1 млн.

«Сегодня Сбербанк готов рассматривать обращения и своих ипотечных заемщиков, желающих снизить процентные ставки по действующим ипотечным кредитам, в том числе и тех, которым в прошлом году уже была снижена процентная ставка, - говорит представитель банка. - Так, ставка может быть снижена до 10,9% с учетом страхования жизни и здоровья или до 11,9% (если страховки нет или страхование не предусмотрено условиями кредитного договора). Заявку на снижение ставки можно подать в любое время на сайте ДомКлик».

Со своей стороны Николай Сидорук пояснил, что программа рефинансирования ипотечных кредитов сторонних банков в Банке Уралсиб также пользуется популярностью: «По условиям продукта клиент тоже может объединить ипотечный, потребительский и автокредит, а также задолженности по кредитным картам сторонних банков в один кредит по выгодной ипотечной ставке. При рефинансировании клиент может включить в единый кредит дополнительную сумму денежных средств и получить ее на потребительские нужды, - добавляет специалист, - например на ремонт или мебель для новой квартиры».

Роль ипотеки с точки зрения застройщика

Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева пояснила, что в 2017 году на петербургском первичном рынке недвижимости характер спроса в первом приближении повторил рисунок 2016 года – продажи держатся вблизи показателя в 4 млн. кв. м. «Более того, данная картина вообще характерна для последних лет, за исключением 2014 года, - отмечает эксперт. - Для справки – в 2016 году было выведено 4 млн. кв. м. и реализовано 4,1 млн. кв. м».

Итак, в 2017 году в городе выведено 4,7 млн. кв. м жилья, реализовано 4,2 млн кв. м. - это чуть более порядка 96 тыс. квартир. Незначительный прирост числа сделок остался в пределах процента.

Некоторая динамика отмечается и внутри структуры спроса. Так, стал терять позиции пригород – на максимуме он занимал 38%, а в минувшем году в структуре продаж его доля сократилась до 31% приобретаемых объектов. «Это связано с тем, что часть локаций в пригороде уже пережила пик строительства и теперь всего лишь достраивается. Например, Кудрово. Соответственно, сокращается предложение, - рассуждает эксперт. – Параллельно растет предложение в самом городе».

Лидером же по продажам остается Всеволожский район, занимающий 27% в спросе. Далее значимые позиции демонстрируют Приморский и Невский (по 11%), и Московский, Красносельский, Выборгский районы(по 6-7%).

По оценкам эксперта, в первую очередь спрос поддержала дешевеющая ипотека на фоне того, что рост цен (+3%) оказался на уровне инфляции. Таким образом, в городе сегодня средняя цена «квадрата» зафиксировалась на уровне 99,5 тыс. рублей, в пригороде – 62 тыс. рублей. Основной же спрос – порядка 40% обращений – фиксируется в ценовых пределах 65 – 85 тыс. рублей за кв. м. Это преимущественно проекты комплексного освоения территорий и пригорода.

«В то же время предложения с более низкой ценой могут оставаться востребованы в ограниченном объеме. Например, потому, что это более удаленные от города объекты», - добавляет Ольга Трошева. При этом ближе концу года доля сделок с привлечением ипотеки стабильно росла. И в отдельных объектах приблизилась к 70-80%.

Аналитик добавляет, что по структуре сделок ситуация также остается в целом стабильной. Порядка 70% продаж сохраняют за собой студии и однокомнатные квартиры. «Кстати, подчеркивает эксперт, в последнее время заметно подросла – до 30% - доля иногородних покупателей. Только за минувший год в разных локациях прирост составил 5-7%.

О низком первоначальном взносе

В середине января ЦБ РФ повысил коэффициенты риска при расчете достаточности капитала по ипотечным кредитам с маленьким первоначальным взносом. Соответствующие изменения в инструкцию №180-И зарегистрированы Минюстом и опубликованы 20 января на сайте регулятора.

По ипотечным ссудам с первоначальным взносом менее 20% установлен коэффициент 150%. По ипотечным ссудам с взносом менее 10%коэффициент риска увеличится со 150% до 300%. То есть, низкий первоначальный взнос по ипотеке несет повышенные риски дефолта заемщиков, и под такие кредиты банки должны повышать резервирование.

«В связи с новой директивой ЦБ мы лишний раз проанализировали портрет нашего заемщика, - рассказывает Екатерина Синельникова. - Оказалось, что изначально претендовали на ипотеку с первоначальным взносом менее 20% около 15% потенциальных заемщиков. Однако в числе одобренных заявок таковых клиентов оставалось 7-10%. То есть, часть заемщиков находила дополнительные ресурсы».

Соответственно, Банк «Санкт-Петербург» не убрал ипотеку с низким первоначальным взносом из продуктовой линейки, а ввел ограничения – надбавку в 1 процентный пункт и теперь ожидает, пока накопится статистика новых обращения ожидая корректировки принятого решения.

В свою очередь Наталья Никитина отметила, что с 1 января в соответствии с политикой Банка России Абсолют Банк также увеличил минимальный размер первоначального взноса до 20%. Но следует уточнить, что банк всегда работал с качественными заемщиками, и по практике банка этот взнос всегда составлял  не менее 20%.«Только год назад мы решили протестировать новую тенденцию и снизили его до 15%. Таким образом, сейчас мы просто вернулись к привычному для нас формату, - поясняет Никитина. - Абсолют Банк всегда придерживался консервативного подхода: уже на этапе накопления первоначального взноса клиент должен оценить свои финансовые возможности - готов ли он к ежемесячным платежам по ипотеке. Если он не может накопить минимальный первоначальный взнос в 20 %, то  в таком случае займ несет дополнительные риски дефолта, прежде всего, для самого человека».

Иногородние покупатели

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова констатирует, что Москва проигрывает Петербургу по объемам продаж уже второй год подряд. Это является совершенно новым явлением для российского рынка недвижимости.

Еще в прошлом году эксперты сделали вывод, что в основе тенденции лежит гораздо более высокая базовая цена на московские квартиры, зачастую неподъемная для покупателей на фоне общего снижения доходов населения. И таким образом Петербург выиграл у Москвы соревнование за регионального покупателя.

«Существенная часть покупателей из регионов вообще перестали рассматривать Москву и Подмосковье, как площадку для возможного переселения, – рассуждает эксперт. - Также были свернуты планы покупок недвижимости в Европе, Турции или на каких-либо международных курортах, и эти деньги пришли в Петербург, а не в Москву».

Данный тренд позволил Петербургу не просесть по ценам на недвижимость, как это соразмерно все же произошло в столице, и сохранить высокий объем продаж.

Между тем, эксперт полагает, что ситуация может в корне измениться, потому что Москва в отличие от Северной Столицы делает «семимильные» шаги по улучшению городской среды и инвестирует серьезные средства в самопрезентации.

«Просто зависть берет к преобразованиям, которые происходят в Москве, - рассуждает Светлана Денисова. - И в итоге столица выиграет битву за человеческий капитал. Нам очень хочется, чтобы Петербург мог похвастаться еще чем-то, кроме неадекватно дорогого стадиона».

О «детской ипотеке» со ставкой 6%

В последние дни ноября Владимир Путин сообщил, что с 2018 года в стране запускается несколько различных программ поддержки семей с детьми. Среди прочего анонсирована и специальная ипотечная программа «Ипотека 6%». Чтобы семья имела доступ к программе, нужно, чтобы в ячейке общества после 1 января 2018 года и до 1 января 2022 года появился второй, третий или следующий отпрыск.

Светлана Денисова отметила, что когда программа, получившая неофициальное название «Детская ипотека», была только анонсирована, подчеркивалось, что ипотеку по ставке 6% смогут брать семьи с невысокими доходами. В Петербургских реалиях совокупный доход должен был находиться ниже 50 тыс. рублей. То есть, ожидалось появление «социального» продукта для небогатых семей.

«Под данные параметры подпадало большое число семей, но такие люди не являлись ориентированными на приобретение ипотеки потенциальными клиентами, - говорит эксперт. - Поэтому по внутренним прогнозам застройщики не видели в программе потенциал заметного увеличения объемов продаж».

Однако по факту программа оказалась предельно рациональной, сулящей заметное увеличение спроса. «Тот самый случай, когда действительность опередила ожидания, - отмечает эксперт. – И вот уже несколько банков разослали по застройщикам свое видение перспектив данного продукта».

Сейчас информация только рассматривается потенциальными заемщиками. Но уже понятно, что у продукта сильные перспективы. «При такой ставке программа наверняка завоюет умы и сердца молодых семей», - считает Светлана Денисова.

Отдельно участники круглого стола обратили внимание на учтенную в программе возможность рефинансирования.

«Если у вас есть выплачиваемая ипотека, и у вас после 1 января 2018 года рождается второй ребенок, – поясняет Екатерина Синельникова. – Вы имеете право придти в банк и потребовать, чтобы вам снизили ставку. На 3 года у вас будет фиксированная ставка 6%, а далее – ключевая ставка плюс 2 процентных пункта до 2022 года. Если же у вас в указанный период появляется третий ребенок, вы все равно получаете субсидирование кредита на 8 лет».

Со своей стороны Светлана Денисова подчеркивает, что под действие программы подпадают юрлица (застройщики, генподрядчики и инвесторы), реализующие квартиры в уже построенных и сданных домах. То есть, если продавцами выступали эти структуры, приобревшая у них квартиру в ипотеку и выплачивающая ее семья вправе претендовать на субсидирование ставки до 6%.

Но все участники мероприятия отметили законодательное упущение – в инициативе ничего не говорится о рождении четвертого ребенка в семье. Впрочем, ожидается, что закон вскоре будет дописан одной фразой – рождение четвертого ребенка станет предполагать такие же преференции, как и рождение третьего.

Переход с «долевки» на проектное финансирование

Естественно, в рамках круглого стола не могла быть не затронута «болезненная» для строительного рынка тема ухода с рынка договоров долевого строительства.

Как отметил руководитель группы маркетинга «ЦДС» Петр Буслов, согласно опубликованной «Дорожной карте» введение системы эскроу-счетов вместо сложившегося механизма оформления продажи жилья по договорам долевого участия начнется уже летом нынешнего года. Когда переход будет завершен, себестоимость строительства увеличится, минимум, на 40%. Соответственно, розничная цена жилья может подскочить еще выше. Но все упирается в платежеспособный спрос, который невысок.

«Если сказать, что застройщики обеспокоены, это ничего не сказать, - рассказывает эксперт. - И, подозреваю, сейчас заметная доля сделок уже происходит потому, что потребитель испугался будущего подорожания жилья. Логика – покупай по 60 тыс. рублей квадратный метр, пока возможно».

Игорь Чубаха