«Метриум Групп»: Итоги 2015 года на рынке ипотеки

Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги 2015 года на рынке ипотечного кредитования. Несмотря на негативное начало и пессимистичные прогнозы о падении рынка ипотеки - пессимистичный в 8 раз и оптимистичный в 2 раза - можно сказать, что рынок выстоял.

События конца предыдущего года: общая экономическая нестабильность и резкое повышение ключевой ставки до 17% задали 2015 году основную задачу - выжить. Всеобщими усилиями Правительства и участников рынка падение по сравнению с радужным 2014 годом составило всего 36,7%: на 1 декабря 2015 года было выдано 997 млрд рублей, а на 1 декабря 2014 года – 1 576 млрд. рублей. Однако текущий объем выдачи все же превысил показатель 2012 года на 7%, когда ипотека оправилась от кризиса 2009-2010 гг. и начала свое возрождение. Тем не менее, несмотря на то, что пессимистичные прогнозы не сбылись, радоваться преждевременно. Однозначно можно сказать, что 2015 год стал переворотным в ипотечном кредитовании. Вспомним основные события.

Первое - существенное сокращение кредиторов. Начавшаяся в 2012 году «чистка» банковского сектора, к 2015 году ускорилась. Количество отозванных лицензий составило в 2012 г. – 28, в 2013 г. – 46, в 2014 г. – 87 и в 2015 г. – 93. «Несомненно, данная мера существенно оздоровила банковский сектор и навела определенный порядок, но не стоит отрицать, что и выбор у потенциальных заемщиков сузился, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Особенно в регионах, где количество кредитных организаций может составлять 1-5 банков на населенный пункт. Таким образом, по данным ЦБ, на 1 июля 2015 количество банков, выдающих ипотечные кредиты, составило 572, что на 11% меньше, чем в прошлом году. И это без учета отозванных лицензий во втором полугодии».

На сегодняшний день свыше 85% выданных ипотечных кредитов приходится на 5 крупнейших банков – Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Россельхозбанк и «ДельтаКредит». К лидерам рынка также можно отнести банки, участвующие в программе с господдержкой – всего 37 участников. Вывод напрашивается сам собой: с ипотечного рынка уходят непрофессиональные игроки (небольшие банки и ипотечные компании), остаются крупнейшие, имеющие большой запас ликвидности, собственные источники фондирования, накопившие опыт и собравшие высококвалифицированных специалистов. Между участниками будет усиливаться конкуренция в борьбе за клиента, в том числе и за счет качества оказываемых услуг.

Второе событие - ипотека из обычного банковского продукта превратилась в социально-экономический проект, поддерживаемый государством. «Впервые со времен СССР государство непосредственно вмешалось в рыночные механизмы напрямую, - отмечает Мария Литинецкая. - Ранее Правительство лишь формировало правовое поле, в котором существуют банки, контролировало исполнение законов и давало рекомендации, например, неоднократные заявления кандидатов в Президенты о том, что «ставка по ипотеке должна быть приближена к европейской и составлять не более 6-8% годовых». В 2015 году произошло непосредственное вмешательство путем выделения бюджетных денег на субсидирование ставки по ипотеке с целью поддержать как банковскую, так и строительную отрасль, а также все смежные рынки, связанные с недвижимостью».

И это дало свой результат - было выдано более 170 тысяч ипотечных кредитов на покупку квартир в новостройках. Таким образом, доля сделок с господдержкой составила свыше 30% от всей выданной ипотеки в 2015 году. Также, не без содействия и определенного давления государства, АИЖК была запущена программа помощи ипотечным заемщикам (как валютным, так и рублевым), попавшим в трудную финансовую ситуацию, однако, существенных результатов она не принесла.

Третье событие - банки повышали доступность ипотеки за счет снижения ставок и расширения базы аккредитованных объектов, но при этом ужесточили отбор потенциальных заемщиков. Только в ноябре 2015 года не менее 10 банков снизили свои ставки на 0,4-1,5 п.п. Однако на фоне снижения объема выдачи, банки не спешили раздавать кредиты всем желающим, одобрение получала лишь каждая десятая заявка. Жесткий отбор позволил предотвратить резкий рост просроченной задолженности по ипотеке в связи со снижением реальных доходов заемщиков, в отличие от беззалоговых кредитов, где требования к клиентам были более лояльными. Таким образом, общая просроченная задолженность по ипотеке выросла за 11 месяцев на 34,7% и составила рекордные 5,42%, а просрочка свыше 90 дней достигла 2,9% всей задолженности по ипотечным кредитам, в то время как по другим кредитам доля просроченной на 90 и более дней задолженности достигла рекордных 15,4% (по данным АИЖК).

«Однако даже такой подход не может гарантировать сохранения качества портфеля в дальнейшем, так как и добросовестные заемщики не защищены от снижения своих доходов, которые мы наблюдаем в результате обесценивания рубля, и потому рост неплатежей скорее всего продолжится, - считает Мария Литинецкая. - С 1 октября 2015 года вступил в силу давно обсуждаемый «Закон о банкротстве физических лиц». Известно, что воспользоваться этой процедурой «поспешили» не сами заемщики, а их кредиторы, которые подали исковые заявления о признании банкротами безнадежных неплательщиков. Но так как на начало 2016 года ни по одному делу решений еще не вынесено, то о воздействии банкротств физических лиц на ипотечный рынок говорить пока рано».

В результате всех этих событий складывается следующая «картина» рынка. Средневзвешенная ставка по кредитам по итогам года составила 13,44%, что выше на 1,07 п.п. аналогичного показателя прошлого года. В новостройках ставки по программе субсидирования варьировались в пределах 9,9-12% годовых, на вторичном рынке – 12,25-14% у ведущих игроков, в то время как в начале года ставки на обоих рынках находились в диапазоне 17-35%. Средний срок кредитования составил 14,5 лет, что на 4 месяца короче, чем в прошлом году, то есть сохраняется тенденция сокращения сроков кредитования. Средний размер взятого займа составил 1,64 млн рублей, что ниже прошлогоднего всего на 66 тыс. рублей. Фактически, показатели ипотеки к концу года не совершили резких скачков.

Таким образом, по мнению экспертов «Метриум Групп», в 2015 году ипотека стала реальным «двигателем торговли». В 2013 и 2014 годах доля ипотеки в регистрируемых сделках колебалась от 16% до 30% (в отдельные месяцы), а среднегодовые значения составляли 23% и 26% соответственно. На фоне снижения общего объема сделок в 2015 году доля ипотеки стабильно держалась на уровне 30%, а в отдельные месяцы с ее участием было заключено более 35% от всех зарегистрированных переходов прав собственности.

По сегментам недвижимости доли ипотечных сделок распределились следующим образом. В массовом сегменте Московской области среднегодовая доля ипотеки составила 68,5%, с учетом падения в начале года и уверенного роста со второй его половины. В итоге уступила показателю прошлого года всего на 1,5 п.п. В новостройках Новой Москвы в этом же сегменте доля ипотеки составила 48%, потеряв от прошлого года порядка 5 п.п. Удивительно, что в самой Москве среднегодовая доля ипотеки в массовом сегменте достигла 55%, за счет выхода новых проектов, попавших под условия программы субсидирования ставки, и естественно, ставших весьма привлекательными и доступными, в том числе за счет ипотеки, против 28% в 2014 году. В московских апартаментах, не подпадающих под программу господдержки, доля ипотеки составила 20%, и этот показатель стабилен уже второй год подряд.

До 1 марта 2016 года пока еще можно подать заявку на программу с господдержкой, на текущей момент о дальнейшей судьбе программы до сих пор не ясно. Министерства, курирующие этот проект, спорят о целесообразности продления ее действия: Минфин считает, что программу надо закрыть в назначенный срок и поддерживать рынок другими способами, а Министрой наоборот уверен, что программу надо продлить. Данный вопрос Правительство будет обсуждать в феврале-марте. Однако некоторые участники рынка еще в конце 2015 и уже в начале 2016 года объявили о повышении ипотечных ставок по своим стандартным продуктам на 0,45-1 п.п.

«В целом, все факторы говорят о том, что 2016 год не будет легким для отрасли в целом, и новости о банкротстве застройщиков и закрытии ипотечных программ какими-либо банками еще впереди, - резюмирует Мария Литинецкая. - К тому же АИЖК уже объявило о закрытии программы рефинансирования розничных кредитов, что скажется на сокращении количества кредиторов. Рост выдачи ипотечных кредитов если и будет наблюдаться, то только по сравнению с просевшим 2015 годом, а вот показателей 2014 года рынок достигнет еще не скоро».