Продажа ипотечной квартиры: чего ждать от банков?

Приобретение жилья в ипотеку не теряет своей актуальности на российском рынке недвижимости. По данным экспертов, спрос на ипотеку с каждым годом растет. В текущем году в целом по России фиксируется резкий скачок именно ипотечных сделок на рынке жилья. Аналитики связывают это с некоторой экономической нестабильностью: граждане стремятся обезопасить свои сбережения и переводят деньги в недвижимость, которая считается одним из наиболее надёжных активов.

Не выбивается из общего тренда и ситуация на рынке жилья в Курганской области, за 11 месяцев 2014 года Управлением Росреестра по Курганской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) внесено 7852 записи об ипотеке, в то время как за аналогичный период прошлого года таких записей было сделано около 5704. Зарегистрировано 694 договора долевого участия с привлечением кредитных средств, за 11 месяцев 2013 года было зарегистрировано 624 договора.

Вместе с тем, приобретая ипотечную квартиру, мало кто задумывается о том, что продать её в случае необходимости будет не так-то просто. Дело в том, что вплоть до полного погашения долга по ипотеке, квартира находится в залоге у банка. Это условие обязательно указывается в любом кредитном договоре.

Такую меру со стороны займодавца – кредитной организации вполне легко объяснить. К сожалению, не все заёмщики добросовестно исполняют свои обязательства по ипотеке: кто-то вносит платежи, отклоняясь от намеченного графика, а кто-то и вовсе перестаёт погашать свой долг в силу тех или иных обстоятельств. В случае злостного нарушения заемщиком договорной дисциплины банк, предоставивший заёмщику кредитные средства в рамках ипотеки, имеет полное право выставить квартиру неплательщика (разумеется, являющуюся предметом ипотечного договора) на продажу в счет погашения долга. Для нарушителя это чревато еще и тем, что, как правило, такие квартиры реализуются по цене ниже рыночной.

Однако бывают случаи, когда владелец обремененной квартиры хочет её продать, а, следовательно, и досрочно погасить ипотечный кредит. Причиной тому могут послужить различные основания – от расширения жилплощади до ухудшения финансового положения заёмщика. В этом случае без письменного разрешения банка как залогодержателя ипотечного имущества реализовать жилплощадь не получится. Дело в том, что у банков существует определенный порядок реализации обремененных ипотекой объектов недвижимости и для того, чтобы получить от банка разрешение на продажу квартиры, потребуется четко обосновать свое решение. Сотрудники банка могут задать заемщику массу вопросов, ответы на которые должны составить детальную картину нынешнего финансового положения собственника жилья, обрисовать веские причины для изменения имущественного положения. В ряде случаев банковские работники могут даже запросить у заёмщика предварительное соглашение между продавцом и покупателем заложенной жилплощади, причем, заверенное нотариально. Мотивы такой тщательности кредитора понятны: в сделках с недвижимостью может быть множество подводных камней, не исключены и мошеннические действия заёмщика. Поэтому выяснить все риски лучше «на берегу».

Если согласие от банка на продажу обремененного жилья получено, возможны несколько вариантов осуществления сделки купли-продажи.

1. Если владелец недвижимости намерен осуществлять все операции самостоятельно

Сперва с покупателем обремененной квартиры заключается предварительный договор купли-продажи. Затем покупатель перечисляет задаток за квартиру – сумму, которая осталась непогашенной по договору об ипотеке – на счёт банка, который обговаривается заранее. Остальная часть стоимости квартиры передается на хранение в депозитарную ячейку (специальный сейф в банке, который сдается клиентам для хранения ценностей), причем, не обязательно банка, который выдал кредит. При этом получить свои деньги обратно из такой ячейки продавец жилья сможет только после при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи.

После окончательных расчетов с банком, продавцу выдается закладная, которая хранится у кредитора и справка об отсутствии задолженности. В Управлении Росреестра по этим документам зарегистрируют снятие обременения, договор купли-продажи и право собственности покупателя на новое жильё.

2. Если банк хочет «подстраховаться» и совершить всю работу с документами сам

Суть этой схемы в том, что хлопоты с бумагами банк берет на себя, тем самым, избегая дополнительных рисков. При этом кредитор получает деньги от продажи квартиры на свой счёт только после регистрации сделки купли-продажи. До этого они хранятся на депозите или в упомянутой выше ячейке. В Управление Росреестра при таком варианте банк передает все документы сам.

Управление Росреестра по Курганской области напоминает, что с ноября текущего года размер государственной пошлины за регистрацию ипотеки изменился, но только для юридических лиц. Для граждан он остался прежним – 1000 рублей. Организации же теперь будут платить за такой вид регистрационных действий гораздо меньшую сумму.

Размер госпошлины составит:

- за государственную регистрацию ипотеки, в том числе внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) для физических лиц – 1000 рублей, для юридических – 4000 рублей (пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Исключение составят юридически значимые действия, предусмотренные подпунктом 61 пункта 1 статьи 333.33 НК;

- за внесение изменений в ЕГРП в связи с изменением или расторжением договора об ипотеке для граждан – 200 рублей, для организаций – 600 рублей (пп. 28.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Изменения в законодательстве также устанавливают и размер пошлины для случаев, если договор об ипотеке заключен между физическим и юридическим лицом − она взимается в размере, установленном для граждан, то есть 1000 рублей.