Портал www.ttfinance.ru совместно с еженедельником «МК в Питере» провели круглый стол «Ставки по ипотеке снижаются, цена на жилье растет». Профильные специалисты обсудили итоги 9 месяцев на рынке первичной недвижимости Петербурга и последний тренд на снижение ипотечных ставок.
Что в городе творится.
По уже сложившейся традиции общение началось с краткого обзора рыночной ситуации начальником отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланой Денисовой.
«Если летом мы наблюдали падение спроса, то к концу третьего квартала продажи стабилизировались, а начиная с октября мы видим явный рост рыночной активности», - сразу сообщила эксперт.
По ее словам, конечно же, последний квартал сезонно из года в год демонстрирует повышенные объемы продаж. Но в этом году квартал совпал с волной снижения ставок по ипотеке. Пошатнувшийся спрос на ипотеку вернулся, и сегодня ипотека снова прекрасно работает на продажи.
«По сравнению с первой половиной года количество ипотечных сделок заметно выросло. В октябре рынок вернулся к привычному для себя показателю по доле продаж квартир в ипотеку более 50%. В нашей компании – 53-55%, – уточняет Светлана Денисова. – При этом сейчас уже затухает следующая волна снижения ставок. И это окончательно снимет тревогу за годовые объемы продаж».
Точнее говоря, по объемам кредитования региональный рынок новостроек приблизился вплотную к цифрам прошлого года. А участники рынка ожидают от декабря дополнительного роста.
В частности, эксперт подчеркивает, что петербургские новостройки по-прежнему являются более привлекательными для региональных покупателей, чем столичные. Ведь уровень цен в Петербурге продолжает оставаться на гораздо более низком уровне, чем в Москве. «Тем более, что к нам переселились компании группы Газпрома. И все пенсионеры газодобывающих регионов теперь составляют заметную долю региональных покупателей, - подсказывает представитель «БФА-Девелопмент». – Они в массе переориентировались с Москвы на Петербург, поскольку теперь именно здесь трудятся газпромовские династии».
И, конечно, серьезным генератором продаж остается недостаточно высокая обеспеченность россиян жильем. Ведь это базовая потребность. И города-миллионники очень привлекательны для внутренней миграции. Молодое активное население переезжает в большие города. «Не думаю, что это замечательная тенденция в целом для страны, но для нашего регионального рынка недвижимости это положительный фактор», – резюмирует специалист.
Возможные скользкие места.
Но генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов считает оптимистические оценки не то чтобы не имеющими право на существование, но преждевременными. Эксперт предлагает не спешить делать серьезные выводы на базе достигнутых за 9 месяцев показателей. «Сдача объектов идет неравномерно. Напомню, в прошлом году за декабрь было сдано более 2 миллионов квадратных метров жилья, эту цифру аналитики даже в ноябре не рисковали прогнозировать», – напоминает он.
Тем более, что развитие рыночной ситуации не скупится на новые вызовы. Так, один из непростых сегодня вопросов – как себя ведут застройщики, если граждане готовы покупать только при дополнительных скидках.
«Минимальная цена продаж при эскроу фиксируется в договоре застройщика и банка. И в контрольные функции кредитора включена обязанность следить, чтобы застройщик не демпинговал, даже если очень нужны продажи, – отмечает эксперт. – Впрочем, застройщик может держать требуемую цену при эскроу за счет оперативного манипулирования цен по ДДУ на соседней площадке».
Именно запас прочности, когда у строителей параллельно есть объекты, реализуемые по старым схемам и через эскроу-счета, по оценке Алексея Белоусова, пока еще позволяет продавцам обеспечивать продажи. И такая ситуация растянется на ближайшие два-три года. «А вот когда этот ресурс себя исчерпает, привлекать покупателей на начальных этапах строительства жилья станет сложнее», – прогнозирует глава профобъединения.
Следующий возможный камень преткновения: прежде у крупных застройщиков были серьезные преимущества с точки зрения доверия покупателей. И на этапах котлована крупные застройщики за счет популярности бренда продавали в три-четыре раза больше квартир, чем менее известные коллеги.
Но при эскроу игроки фактически стартуют на равных условиях. «Прежде, при покупке на начальной стадии строительства, клиенты ориентировались на репутацию известных застройщиков. Но сейчас защищенность вкладываемых денег становится одинаковой независимо от бренда. Хотя пока многие крупные застройщики не успели понять, что правила игры изменились, и чрезмерно верят в силу собственного бренда, – рассуждает Алексей Белоусов. – Соответственно, в перспективе всем придется искать новые схемы привлечения покупателей».
При этом так или иначе, идет процесс монополизации. Все участники рынка хорошо понимают, что мелким игрокам придется уйти. «По Санкт-Петербургу это будет не так заметно, но по Ленобласти мы это видим совершенно четко. Больше трети игроков совершенно точно уйдет». По мнению эксперта, уйдут компании, которые строят один-два дома.
Ничего страшного.
Но преимущественную часть дискуссии заняло все-таки обсуждение не строительного, а ипотечного рынка. Управляющий директор Северо-Западного регионального центра Банка ДОМ.РФ Аркадий Бочарников напомнил, что Центробанк зафиксировал снижение девятимесячных результатов по объемам выдачи ипотеки в целом по России по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Конечно, подчеркивает Аркадий Бочарников, эту «яму» в значительной мере можно объяснить относительно объективными причинами.
Прежде всего тем, что рост объемов выдачи в прошлом году носил пиковый характер, а все время рыки расти не могут. Кроме того, в прошлом году в связи с предыдущей волной снижения кредитных ставок и запусков многими игроками соответствующих программ наблюдался бум рефинансирования ипотеки. «В общую статистику продаж рефинансирование попадает, но это не значит, что рынок от этого вырос на самом деле, – поясняет представитель ДОМ.РФ. – И если вычесть долю рефинансирования, то мы получим приблизительно те цифры, на которые как раз рынок и снизился в этом году».
В любом случае, по мнению эксперта, наблюдаемое снижение ипотечных ставок поможет банкам улучшить показатели.
Тем более, конкуренция в банковском сегменте достигла того уровня, что часть игроков уже может снижать ставки, даже если ключевая ставка перестанет снижаться. «И мы прогнозируем, что ставки в долгосрочном периоде будут снижаться. И не только в силу ожидаемого дальнейшего снижения ЦБ ключевой ставки», – рассуждает специалист.
При этом он обратил внимание на сферы, где снижение идет хоть немного, но быстрее.
Конечно, уже ни для кого не секрет, что ставки по ипотеке на первичку оказываются чуть ниже, чем на вторичку. Главная причина – при конвеерных продажах ниже операционные расходы. Но есть и другие ниши. Например, «дорогая» ипотека.
«Понятно, что операционные расходы банка одинаковы при сопровождении ипотечной сделки что на 500 тысяч рублей, что на 10 млн рублей. Поэтому выдача ипотеки с крупными параметрами превращается в конкурентное преимущество, – подсказывает Аркадий Бочарников. – Одни банки идут от метража, обещая преференции при покупке жилья, например, от 100 кв метров. Другие – от суммы кредита».
На первичку–вторичку рассчитайсь!
Как бы там ни было, тенденция на снижение ипотечных ставок не вызывает сомнений. Ведь ставки движутся вниз вслед за снижением ключевой ставки. Территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова отметила, что Банк «Открытие» в течение месяца