Возвращение ипотеки – рынок не рухнул

Портал www.ttfinance.ru совместно с еженедельником «МК в Питере» провели круглый стол «Ставки по ипотеке снижаются, цена на жилье растет». Профильные специалисты обсудили итоги 9 месяцев на рынке первичной недвижимости Петербурга и последний тренд на снижение ипотечных ставок.

Что в городе творится.

По уже сложившейся традиции общение началось с краткого обзора рыночной ситуации начальником отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланой Денисовой.

«Если летом мы наблюдали падение спроса, то к концу третьего квартала продажи стабилизировались, а начиная с октября мы видим явный рост рыночной активности», - сразу сообщила эксперт.

По ее словам, конечно же, последний квартал сезонно из года в год демонстрирует повышенные объемы продаж. Но в этом году квартал совпал с волной снижения ставок по ипотеке. Пошатнувшийся спрос на ипотеку вернулся, и сегодня ипотека снова прекрасно работает на продажи.

«По сравнению с первой половиной года количество ипотечных сделок заметно выросло. В октябре рынок вернулся к привычному для себя показателю по доле продаж квартир в ипотеку более 50%. В нашей компании – 53-55%, – уточняет Светлана Денисова. – При этом сейчас уже затухает следующая волна снижения ставок. И это окончательно снимет тревогу за годовые объемы продаж».

Точнее говоря, по объемам кредитования региональный рынок новостроек приблизился вплотную к цифрам прошлого года. А участники рынка ожидают от декабря дополнительного роста.

В частности, эксперт подчеркивает, что петербургские новостройки по-прежнему являются более привлекательными для региональных покупателей, чем столичные. Ведь уровень цен в Петербурге продолжает оставаться на гораздо более низком уровне, чем в Москве. «Тем более, что к нам переселились компании группы Газпрома. И все пенсионеры газодобывающих регионов теперь составляют заметную долю региональных покупателей, - подсказывает представитель «БФА-Девелопмент». – Они в массе переориентировались с Москвы на Петербург, поскольку теперь именно здесь трудятся газпромовские династии».

И, конечно, серьезным генератором продаж остается недостаточно высокая обеспеченность россиян жильем. Ведь это базовая потребность. И города-миллионники очень привлекательны для внутренней миграции. Молодое активное население переезжает в большие города. «Не думаю, что это замечательная тенденция в целом для страны, но для нашего регионального рынка недвижимости это положительный фактор», – резюмирует специалист.

Возможные скользкие места.

Но генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов считает оптимистические оценки не то чтобы не имеющими право на существование, но преждевременными. Эксперт предлагает не спешить делать серьезные выводы на базе достигнутых за 9 месяцев показателей. «Сдача объектов идет неравномерно. Напомню, в прошлом году за декабрь было сдано более 2 миллионов квадратных метров жилья, эту цифру аналитики даже в ноябре не рисковали прогнозировать», – напоминает он.

Тем более, что развитие рыночной ситуации не скупится на новые вызовы. Так, один из непростых сегодня вопросов – как себя ведут застройщики, если граждане готовы покупать только при дополнительных скидках.

«Минимальная цена продаж при эскроу фиксируется в договоре застройщика и банка. И в контрольные функции кредитора включена обязанность следить, чтобы застройщик не демпинговал, даже если очень нужны продажи, – отмечает эксперт. – Впрочем, застройщик может держать требуемую цену при эскроу за счет оперативного манипулирования цен по ДДУ на соседней площадке».

Именно запас прочности, когда у строителей параллельно есть объекты, реализуемые по старым схемам и через эскроу-счета, по оценке Алексея Белоусова, пока еще позволяет продавцам обеспечивать продажи. И такая ситуация растянется на ближайшие два-три года. «А вот когда этот ресурс себя исчерпает, привлекать покупателей на начальных этапах строительства жилья станет сложнее», – прогнозирует глава профобъединения.

Следующий возможный камень преткновения: прежде у крупных застройщиков были серьезные преимущества с точки зрения доверия покупателей. И на этапах котлована крупные застройщики за счет популярности бренда продавали в три-четыре раза больше квартир, чем менее известные коллеги.

Но при эскроу игроки фактически стартуют на равных условиях. «Прежде, при покупке на начальной стадии строительства, клиенты ориентировались на репутацию известных застройщиков. Но сейчас защищенность вкладываемых денег становится одинаковой независимо от бренда. Хотя пока многие крупные застройщики не успели понять, что правила игры изменились, и чрезмерно верят в силу собственного бренда, – рассуждает Алексей Белоусов. – Соответственно, в перспективе всем придется искать новые схемы привлечения покупателей».

При этом так или иначе, идет процесс монополизации. Все участники рынка хорошо понимают, что мелким игрокам придется уйти. «По Санкт-Петербургу это будет не так заметно, но по Ленобласти мы это видим совершенно четко. Больше трети игроков совершенно точно уйдет». По мнению эксперта, уйдут компании, которые строят один-два дома.

Ничего страшного.

Но преимущественную часть дискуссии заняло все-таки обсуждение не строительного, а ипотечного рынка. Управляющий директор Северо-Западного регионального центра Банка ДОМ.РФ Аркадий Бочарников напомнил, что Центробанк зафиксировал снижение девятимесячных результатов по объемам выдачи ипотеки в целом по России по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Конечно, подчеркивает Аркадий Бочарников, эту «яму» в значительной мере можно объяснить относительно объективными причинами.

Прежде всего тем, что рост объемов выдачи в прошлом году носил пиковый характер, а все время рыки расти не могут. Кроме того, в прошлом году в связи с предыдущей волной снижения кредитных ставок и запусков многими игроками соответствующих программ наблюдался бум рефинансирования ипотеки. «В общую статистику продаж рефинансирование попадает, но это не значит, что рынок от этого вырос на самом деле, – поясняет представитель ДОМ.РФ. – И если вычесть долю рефинансирования, то мы получим приблизительно те цифры, на которые как раз рынок и снизился в этом году».

В любом случае, по мнению эксперта, наблюдаемое снижение ипотечных ставок поможет банкам улучшить показатели.

Тем более, конкуренция в банковском сегменте достигла того уровня, что часть игроков уже может снижать ставки, даже если ключевая ставка перестанет снижаться. «И мы прогнозируем, что ставки в долгосрочном периоде будут снижаться. И не только в силу ожидаемого дальнейшего снижения ЦБ ключевой ставки», – рассуждает специалист.

При этом он обратил внимание на сферы, где снижение идет хоть немного, но быстрее.

Конечно, уже ни для кого не секрет, что ставки по ипотеке на первичку оказываются чуть ниже, чем на вторичку. Главная причина – при конвеерных продажах ниже операционные расходы. Но есть и другие ниши. Например, «дорогая» ипотека.

«Понятно, что операционные расходы банка одинаковы при сопровождении ипотечной сделки что на 500 тысяч рублей, что на 10 млн рублей. Поэтому выдача ипотеки с крупными параметрами превращается в конкурентное преимущество, – подсказывает Аркадий Бочарников. – Одни банки идут от метража, обещая преференции при покупке жилья, например, от 100 кв метров. Другие – от суммы кредита».

На первичку–вторичку рассчитайсь!

Как бы там ни было, тенденция на снижение ипотечных ставок не вызывает сомнений. Ведь ставки движутся вниз вслед за снижением ключевой ставки. Территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова отметила, что Банк «Открытие» в течение месяца даже успел снизить ставки дважды.

Первое снижение было 8 октября – в среднем на 0,4 п.п. «А 7 ноября мы снизили ставку до уровня ниже 8%. Для абсолютно всех партнеров-застройщиков действует ставка 8,1%. И если сумма кредита превышает 4 млн. рублей, а клиент успевает выйти на сделку за 30 дней, то ставка становится 7,95%», – поясняет представитель банка.

При этом эксперт посчитала важным уточнить, что, если в целом по России снижение спроса на ипотеку началось практически с первого квартала этого года, то в Петербурге тогда наблюдался рост. «Да и в целом за первое полугодие городские цифры демонстрируют рост. А вот с третьего квартала в регионе началось снижение, – говорит Татьяна Хоботова. – Соответственно, девять месяцев этого года ипотечных выдач (136,0 млрд. рублей) в Петербурге по показателям практически не отличаются от аналогичного периода года предшествующего (136,4 млрд. рублей)».

«Но все-таки изменения есть, - резюмирует представитель банка «Открытие». – Произошло перераспределение спроса с первичного на вторичный рынок».

Правда, каждый банк придерживается собственной стратегии. «По итогам 9 месяцев наш Банк выдал жилищных кредитов на 19,4 млрд. рублей. При этом традиционно, и порой вопреки тренду, 70% портфеля составляет ипотека на первичном рынке», – рассказывает заместитель руководителя группы ипотечного кредитования «Банка «Санкт-Петербург» Юлия Морозова.

Но без снижения ипотечных ставок все равно не обойтись, пусть можно делать это с определенной осторожностью. «В общем русле мы с 14 ноября также понизили ставки по ипотечным программам. Так, базовая ставка как по первичному, так и по вторичному рынку снижена до 9,5%, – отмечает специалист. – Но следует уточнить, что, как коммерческий банк, Банк «Санкт-Петербург» никогда не гнался за супернизкими ставками, осторожно относясь к процентным рискам и привлекая потенциальных заемщиков другими плюсами».

В частности, банк является одним из всероссийских лидеров по качеству предоставляемого клиентского сервиса, в том числе и постпродажного. Например, отлажена система частичного досрочного погашения, при котором вся сумма априори уходит в «тело» кредита, а не в проценты.

При этом Банк стал эскроу-агентом у порядка десяти строительных проектов «Строительного Треста», «Мегалита», «Эперона» и других застройщиков. И в этих проектах подавляющее число продаж – 87% на сегодня произведено в ипотеку.

Как дела у флагмана?

Наиболее востребованным ипотечным продуктом у Сбербанка остается программа «Приобретения готового жилья», в т.ч. после снижения минимальной ставки до 5%, вырос интерес к программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми», на втором месте традиционно приобретение строящегося жилья, об этом рассказал директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка Вячеслав Лебедев.

«С 22 ноября 2019 г. ставки снижены по базовым программам ипотечного кредитования. Теперь приобрести квартиру в новостройке в ипотеку можно по ставке от 6,5% годовых, на вторичном рынке — от 8,5%. Минимальные ставки смогут получить зарплатные клиенты Сбербанка, либо люди, участвующие в акциях «Молодая семья» и «Скидка 0,3% на ДомКлик». Надеемся, что очередное снижение ставок позволит многим россиянам решить квартирный вопрос в самое ближайшее время – прокомментировал Вячеслав. – В октябре 2019 года Сбербанк уже снижал ставки на 0,6 процентных пунктов по рефинансированию ипотечных кредитов других банков и на 0,3 процентных пункта для большинства продуктов ипотечного кредитования Сбербанка. Еще ранее были снижены процентные ставки по ипотечным кредитам для семей с двумя и более детьми в рамках программы «Ипотека с господдержкой для семей с детьми». По этой программе приобрести квартиры в новостройке в ипотеку можно по ставке от 5% годовых.

Любопытно, что в Петербурге и Ленобласти ставки по ипотеке Сбербанка снизились сильнее, чем в большинстве регионов страны –  на 0,6 процентных пункта, в то время как в других субъектах Федерации ипотека подешевела всего на 0,4 процента.

Также Вячеслав Лебедев затронул тему развития экосистемы банка и привел в пример сайт по сделкам с недвижимостью ДомКлик. По его мнению, благодаря этому сервису, изменилось в целом восприятие процесса получения ипотеки. Так буквально недавно кредит на жильё был одним из самых трудоёмких банковских процессов, но создание портала ДомКлик стало прорывным. И теперь человек сам руководит процессом – подаёт заявку и видит её «путь» по системе, общается напрямую с менеджерами банка в оперативном режиме, может проверить корректность заполнения и содержания документов, прежде чем нести их в банк. Более того, можно тут же выбрать и само жильё: количество объявлений, размещённых на DomClick.ru за последний год, вырос практически в 4 раза до 1,5 миллионов – и продолжает расти. Иными словами, теперь для человека весь процесс получения и покупки квартиры стал прозрачным. Кроме прочих возможностей, при выборе жилья на площадке ДомКлик ипотеку можно оформить в Сбербанке со скидкой 0,3% годовых, что в пересчете на годы выплат дает внушительную экономию. 

Локальные победы.

В свою очередь начальник управления партнерскими программами филиала Абсолют Банка в СПб Наталья Никитина обратила внимание на еще один тренд этого года. После того, как Минфин продлил действие льготной программы на весь срок кредита, и банки начали один за другим дополнительно снижать ставки ниже базовых 6%, стала набирать обороты семейная ипотека, субсидируемая государством.

«Не исключено, что программа «Семейная ипотека» будет продлена после декабря 2021 года, – прогнозирует представитель Абсолют Банка. – В последние месяцы поток таких сделок стал постоянным. Скорее всего, сыграл и ценовой фактор, именно с сентября ставки упали ниже 5%, и то, что мамы, которые подходят по условиям программы, стали выходить из декретных отпусков. Ведь далеко не все семьи с одним работающим родителем могут позволить себе еще и ипотеку».

В Абсолют Банке ставка по такому продукту составляет 4,99%. И в рамках этой же программы здесь также рефинансируют кредиты других банков. Понятно, что этот продукт не ориентирован на массовый спрос, поэтому по такому рефинансированию проводится в пределах 10 сделок в месяц.

Также Наталья Никитина полностью согласна со Светланой Денисовой, что, не смотря на снижение доходности, не ушли с рынка новостроек многие частные инвесторы.

У горожан и на сегодняшнем рынке сохраняется возможность заработать при покупке квартиры в новостройке на стадии котлована и продаже в конце строительства.

«Типичная стратегия застройщика по повышению цен в зависимости от стадии готовности выглядит следующим образом, – рассказывает Светлана Денисова. – На старте продаж задается привлекательная цена, затем, после некоторого роста достаточно долго цена практически не меняется. И потом, ближе к вводу объекта в эксплуатацию происходит заметный ступенчатый скачек. Ведь многие покупатели ориентируются только на объекты в стадии готовности».

Опытные инвесторы, зная про это, вкладываются перед скачком, сводя временной отрезок инвестирования к минимуму.