Недвижимость: тревожное развитие

«Весна на рынке недвижимости. Итоги первого квартала, тенденции, ожидания» – такова была тема круглого стола, который провели портал «ТТ Финанс» и газета «МК в Питере».
Эксперты, которые представляли банки и строительные компании пришли к выводу, что сегодняшняя ситуация во многом уникальна. С одной стороны, цифры говорят о подъеме рынка, с другой все его участники находятся в тревожном ожидании: с начала второго полугодия нынешнего года правила работы изменятся, государство не отказалось от идеи полного сворачивания рынка долевого жилищного строительства.
Петербург традиционно удерживает вторую позицию по цене квадратного метра жилья: 111 тысяч рублей за квадратный метр. Рост цены жилья в первом квартале 2018 года – 4-5%. При этом в 2017 году вырос объем ввода жилья: на 23% в Ленинградской области (в этом регионе строительство сконцентрировано в Петербургской агломерации), на 16% в Санкт-Петербурге. Выдача ипотеки увеличилась на 42%, особенно сильно в это было заметно в Ленобласти. По прогнозам экспертов, в 2018 году рост ипотеки будет 20%.
Ставки – ниже, покупатель активней.
Диалог начался с общего согласия: снижение процентных ставок – ключевой ставки Банка России, а так же Руководитель группы маркетинга девелоперской компании ЦДС Петр Бусловкредитных ставок на финансовом рынке, стало тем самым «витамином роста» девелоперского рынка.
Как заметил руководитель группы маркетинга девелоперской компании ЦДС Петр Буслов, продажи в строительных компаниях в последний год выросли в среднем на 30-40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
«Полагаю, что покупатели проявляют активность, зная о летнем изменении правил продаж, поэтому люди торопятся вложиться на понятных условиях, которые действуют до конца июня. Цены всегда повышаются, когда растет спрос. Но есть и искусственный фактор. В последнее время на рынок вышло много проектов в городских районах. А в таких недорогих локациях как Мурино, Янино, Кудрово новых проектов было по минимуму, и спрос сместился в сторону, того где есть предложение», – сказал он.
Однако девелоперы находятся в тревожном напряжении. Указывает на это то, что нет начала новых мегапроектов.
Пресс-секретарь банка «Открытие» по СЗФО Иван Макаров подчеркнул, что хотя рост рынка – это очевидный факт, но не всегда увеличение объема ипотечного кредитования означает, что новые деньги пришли на рынок недвижимости.
«Значительная часть кредитного прироста – это рефинансирование старых кредитов по новым, сниженным, ставкам. И объемы рефинансирования будут расти быстрее, чем ипотечный рынок в целом. Если несколько лет назад человек взял ипотеку под 13% годовых, очевидно, что выгодно рефинансировать ее под 9-10% годовых. Ведь даже два процента – это заметная экономия для семейного бюджета. Правда, надо учесть, что для того, чтобы рефинансировать свой ипотечный кредит, потребителю потребуется пойти на определенные расходы. Такая операция может обойтись в несколько десятков тысяч рублей, в том числе потому, например, что придется покупать новую страховку. И все же игра стоит свеч. Поэтому в условиях снижения ставок банки активно борются между собой, переманивают клиентов, особенно тех, кто аккуратно платит. Очень важен показатель – средневзвешенная ставка по ипотечному портфелю. Если у банка она в районе 12% годовых и выше, то его ипотечный портфель наверняка станет объектом атаки. Банк «Открытие» выдает в настоящее время ипотеку под 9,2% годовых, это вполне конкурентоспособное предложение. В принципе, у нас есть ипотека и под 8,7% годовых, но такие кредиты имеют ряд условий, которым не все могут соответствовать. Так, сумма ипотечного кредита в рамках данной программы должна быть менее 50% от стоимости жилья, а срок кредита – не более 5 лет», – пояснил Иван Макаров.
Надо признать, что «Открытие» фактически новый игрок на этом рынке. В 1 кв. 2017 года местный филиал выдал всего 26 ипотечных кредитов на сумму 56 млн рублей, а в 1 кв. 2018 года – 168 кредитов на 368 млн рублей, из которых 53% пришлись на рефинансирование. Но сейчас в петербургский филиал банка пришла новая команда топ-менеджеров, и заметное усиление на рынке ипотечного кредитования наверняка станет одним из ключевых направлений развития петербургского бизнеса «Открытия».
Управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария БатталоваУправляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова, основываясь на показателях своего банка, подтвердила тенденцию.
«В первом квартале 2018 года наш филиал выдал более 630 ипотечных кредитов на общую сумму 1,7 млрд рублей, что почти в 2 раза превышает показатели аналогичного периода 2017 года. Основной объем выдач пришелся на первичный рынок, поскольку в этом году мы запустили новый высокотехнологичный продукт «Цифровая ипотека», благодаря которому клиент может получить одобрение по ипотечному кредиту за 30 минут и в течение 3 часов выйти на сделку. В настоящее время данный проект уже работает с несколькими застройщики, что позволило нам увеличить объемы выдач», – сообщила она.
Распределение ипотечных кредитов в филиале Абсолют Банка в Санкт-Петербурге: 15% – кредиты, выданные на рефинансирование ипотеки других банков, 55% - на покупку недвижимости на вторичном рынке , 30% – на покупку недвижимости на первичном рынке.
Минимальная ставка по кредиту на покупку квартиры на первичном рынке недвижимости в Абсолют Банке сейчас составляет 8,99% годовых. На вторичном рынке — 9,49% годовых.
Также в этом банке отмечают увеличение среднего чека по ипотечным договорам – с 2,8 млн рублей в 2017 году до 3,1 млн рублей в нынешнем.
Николай Сидорук, заместитель управляющего филиалом Банка УРАЛСИБ по розничному бизнесуКомфортные ставки и постоянное совершенствование клиентского сервиса – ключевые факторы роста объемов кредитования. Банк УРАЛСИБ по итогам 2017 года занял 7 место в рейтинге российских ипотечных банков по количеству выданных ипотечных кредитов – согласно исследованию портала Банки.ру. В основном объеме кредитования примерно одинаковые доли занимают кредиты, предоставленные на приобретение строящегося и готового жилья, – сообщил Николай Сидорук, заместитель управляющего филиалом Банка УРАЛСИБ по розничному бизнесу.
Тенденция активного роста продолжается и в текущем году – если смотреть на итоги марта в Банке УРАЛСИБ (и в федеральном масштабе, и по петербургскому филиалу), то все пока идет успешно: по итогам марта банк удвоил объемы ипотечного кредитования по сравнению с мартом 2017 года, а по итогам первых двух месяцев 2018 года УРАЛСИБ занял 8 место в рейтинге по объемам рефинансирования ипотеки по версии АЦ «РУСИПОТЕКА».
Сегодня УРАЛСИБ в Санкт-Петербурге предлагает различные программы ипотечного кредитования, которые различаются между собой по требованиям к заемщику, процентным ставкам, срокам ипотечного кредита, сумме кредита и размерам первоначального взноса. Менеджер в офисе Банка поможет выбрать подходящую конкретному клиенту программу кредитования, а также проконсультирует по выбору объекта недвижимости и комплекту необходимых документов.
Заместитель генерального директора - председателя правления ПАО «Энергомашбанк», председатель комитета по финансовым услугам Санкт-Петербургского регионального отделения общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Дмитрий ВагинЗаместитель генерального директора - председателя правления ПАО «Энергомашбанк», председатель комитета по финансовым услугам Санкт-Петербургского регионального отделения общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Дмитрий Вагин заметил, что снижение ставки ЦБ на 1% приводит к росту спроса на ипотеку на 10%.
«Ключевая ставка ЦБ РФ снизилась с начала 2017 года на 2,5 пункта. Как следствие, пропорционально снизились и ипотечные ставки. Это послужило драйвером для рынка строительства на фоне роста спроса на ипотечные кредиты банков. Владимир Путин заявил, что ставка по ипотеке скоро будет 7%. Президент свое слово держит, и строители это понимают», – сказал он.
Действительно, экономическая ситуация, прежде всего снижение инфляции, подтверждает тенденцию.
В то же время, предупредил Дмитрий Вагин, нужно различать рекламные обещания и реальные ставки.
«Если по-честному, то реальная ставка по ипотечным кредитам сейчас в диапазоне 10-11%. Люди надеются получить под 8-9%, но далеко не всем это удается. И при рефинансировании ставка, указанная в рекламном объявлении, может оказаться выше на 1-2% после анализа банком платежеспособности заемщика», - заметил он. Даже самая льготная ставка из существующих сегодня от АИЖК в 6,4% является базовой (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, недавно АИЖК переименовано в «Дом.РФ», но новое название еще непривычно) - на выходе может получиться и 9%...
В чем причина и не обман ли это, и где тогда контролирующие органы, а так же все уполномоченные по защите прав потребителей?
Дмитрий Вагин считает, что это не обман. Просто обычно указывается базовая ставка для «идеального заемщика». Но у всех людей могут быть разные обстоятельства, поэтому банки подходят к рассмотрению каждого клиента в комплексе. В итоге базовая ставка может увеличиться, ведь банки закладывают в ставку возможные риски.
Портрет заемщика в интерьере
Иван Макаров считает, что в первую очередь важен настрой самого получателя кредита. Например, даже у людей со скромными запросами, если есть возможность увеличить первый взнос, то потребители идут на это. Ведь они Ведущий маркетолог ООО «КВС. Агентство Недвижимости» Наталья Мишинапонимают, что в награду они получат уменьшенный размер ежемесячных выплат.
Николай Сидорук подтвердил это, клиенты понимают, что нулевой первоначальный взнос повышает ставки по ипотечному кредиту сразу на несколько процентов.
Ведущий маркетолог ООО «КВС. Агентство Недвижимости» Наталья Мишина заметила, что холдинг «КВС» привлекает клиентов дополнительным снижением ставок. Помимо этого работают рекламные акции, например, сертификат на мебель. В ряде проектов есть опция – квартира с полной меблировкой. Важно, что покупка мебели при этом входит в ипотеку, это намного выгоднее, чем брать на покупку шкафов и диванов потребительский кредит. Дополнительно это выгодно и потому, что девелопер закупает мебель оптом.
Мария Батталова подтвердила, что такие «полностью упакованные» квартиры сейчас Начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Елена Гутманпользуются большим спросом у покупателей-инвесторов, которые покупают по несколько квартир сразу.
Начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Елена Гутман, согласилась, что опция «квартира с мебелью» востребована на рынке. Менталитет потребителей сейчас таков: люди въезжают, им хочется тут же начать обживать свою квартиру.
«Скоро опция «с мебелью» появится и в нашей компании. Начнем с больших не проданных квартир в уже сданных домах. Затем, по результатам анализа, будем расширять предложение», — сказала она.
Все участники дискуссии поддержали мысль, что современный формат – квартиры, готовые для пользования немедленно, после получения ключей. Особенно это заметно по апартаментам, которые заточены на извлечение дохода и чьи владельцы научились переводить время (в данном случае – на полное обустройство) в деньги.
Что нас ждет
Если смотреть на итоги марта в Банке УРАЛСИБ, что федеральном масштабе, что по петербургскому филиалу, то все пока идет успешно - по итогам марта наш банк удвоил объемы ипотечного кредитования по сравнению с мартом 2017 года, — заметил Николай Сидорук.
Иван Макаров отметил, что снижение ставок будет идти микроскопическими темпами. Или вовсе приостановится.
Что касается замедления, то тут все понятно. Два процента, когда речь идет о снижении с 15 до 13% — это совсем не то, что те же 2%, когда ставка падает с 9 до 7%. В первом случае относительно базы это 0,133, а во втором уже 0,222.
Что касается внедрения счетов эскроу (счетов в банке, с которых поэтапно будут финансироваться строительные работы), то перевод на эту систему с договоров долевого участия будет идти. Но уже ясно – не так быстро как обещали. Многое покажет второе полугодие нынешнего года.
Новая госпрограмма детская ипотека под 6% годовых, безусловно, весьма привлекательна, однако эксперты отмечают, что пока еще данная программа не стала массовой.
«С начала 2018 года филиал Абсолют Банка в Санкт-Петербурге выдал 3 кредита по госпрограмме на общую сумму 12 миллионов рублей, — сообщила Мария Батталова. — Сейчас еще рано считать заявки и подводить итоги по объему выданных кредитов по данной программе, поскольку она стартовала только в феврале этого года. Кроме того, воспользоваться данной программой могут молодые родители, у которых родился ребенок после 1 января текущего года. Поэтому пока клиенты, подпадающие под условия данной программы, находятся на «низком старте». На сегодняшний день нам подано 16 заявок по программе, 7 из них уже одобрены, и клиенты пока подбирают квартиры для покупки».
Эксперты предсказали второе дыхание для военной ипотеки. Банки уже активизировали свою работу в этом направлении.
Дмитрий Вагин заметил, что важную роль будут играть еще две тенденции: развитие рынка апартаментов и все более тесная кооперация банков и застройщиков.
«Банки для застройщиков становятся партнерами, каналами продаж. Аккредитация объекта строительства в крупном надежном банке — лучшая реклама для девелопера», — заметил он.
Ну и покупатели-инвесторы. Возможно, вымрут те, кто брал жилье в строящихся домах, рассчитывая на перепродажу по договору переуступки. Но вот те, кто покупают жилье для дальнейшей сдачи в аренду, останутся. Дело в том, что снижается не только процент по кредитам, но и доход по депозитам. Впрочем, таких покупателей-инвесторов сейчас не так много, всего 10-15%
Закончился круглый стол почти единодушным пожеланием: покупать жилье сейчас, если есть возможность. Потому что изменения, которые всех ждут через три месяца, могут осложнить жизнь и компаниям, и гражданам-потребителям.
Алексей Миронов.