Сегодня воскресенье, 05.04.2020: публикаций: 3851
Аналитика. Опубликовано 24.08.2019 14:02  Просмотров всего: 858; сегодня: 2.

БКИ «Эквифакс»: В ипотечном кредитовании скрывается угроза

БКИ «Эквифакс»: В ипотечном кредитовании скрывается угроза

Объем ипотечного портфеля у банков растёт постоянно и даже кризисные 2014-2015 годы не переломили эту тенденцию. Так, в 2017 году портфель вырос на 23,5%, в 2018 – на 28%, за 6 месяцев 2019 – на 10%, что вполне ожидаемо, так как основные выдачи ипотеки происходят в 4 квартале. В 2018 году доля выдач ипотеки в 4 квартале составила 33% от выдач всего года, а в 2017 – 34,7%. За 6 месяцев текущего года выдано ипотечных кредитов на 6% больше, чем за аналогичный период прошлого года и почти на 65% больше, чем в 2017 году, что свидетельствует о небольшом замедлении в выдачах ипотеки.

Качество вновь выдаваемых ипотечных кредитов может быть хуже по сравнению с предыдущими поколениями, если рассматривать ипотеку с точки зрения величины первоначального взноса. Этот показатель во всём мире является одним из главных риск-факторов при принятии решений о предоставлении ипотечных кредитов: чем больше процент первоначального взноса, тем меньше риск (вероятность дефолта по ипотеке). Сам по себе факт наличия у потребителя первоначального взноса говорит о том, что у него на протяжении длительного времени был стабильный источник дохода, который позволил ему собрать сумму средств для получения ипотеки.

Например, в 2018 году по 17% выданных ипотечных кредитов потребители внесли минимальный с точки зрения кредитного риска первоначальный взнос – менее 15%. При этом, например в докризисном 2014 году доля кредитов с подобным минимальным взносом составляла скромные 11,8%, а в кризисном 2015 – всего 6,5%. Всё это может свидетельствовать о том, что залоговые риски в ипотечном кредитовании нарастают.

Большинство кредиторов устанавливают минимальную величину первоначального взноса по ипотеке на уровне 15% и могут снизить его в рамках отдельных промо-акций или взамен на рост процентной ставки: снижение первоначального взноса до 10% с одновременным ростом ставки по кредиту на 0,5 п.п. Величина первоначального взноса, безусловно, также может зависеть и от типа приобретаемой недвижимости: чем ниже ликвидность приобретаемого объекта недвижимости, тем больше будет величина взноса. Например, для загородной недвижимости многие кредиторы устанавливают минимальный взнос в размере 25%, а для апартаментов – 30%, что связано с более низкой ликвидностью данного типа жилья.

При этом традиционно неким пограничным значением величины первоначального взноса, начиная с которого считается, что залоговые и кредитные риски снижаются является значение – 20%. Иными словами, если потребитель внёс 20% и более в виде первоначального взноса по ипотеке, то вероятность дефолта по такому ипотечному кредиту существенно снижается.

В России доля ипотечных кредитов со взносом менее 20% в докризисный 2014 год составляла ~ 24%, в кризисный 2015 – 9,3% (в тот период основные выдачи ипотеки происходили со взносом от 30 до 50%), а выдачи 2018 года – на 43% состоят из подобных договоров. Таким образом, в случае какого-либо кризиса может последовать снижение цен на недвижимость и если оно составит более чем 20%, то почти половина выданных в 2018 году кредитов будет иметь недостаточный объем обеспечения, что может негативно сказаться на качестве ипотечного портфеля, затруднить его секьюритизацию, а с учетом его доли в кредитных портфелях многих банков и на их благополучии.

Рост доли ипотечных кредитов, выдаваемых с первоначальным взносом до 20% происходит, в основном, за счет роста числа выдаваемых кредитов с таким взносом и соответствующим снижением доли кредитов со взносом 40-50%. При наличии взноса подобной величины банки могут позволить себе проводить упрощенную проверку платежеспособности потребителя, так как в случае дефолта по кредиту потребитель рискует потерять значимую для него сумму первоначального взноса, что стимулирует его своевременно вносить платежи по ипотечному кредиту.

Необходимо отметить, что в ряде случаев и без того небольшой первоначальный взнос (до 15-20%) формируется потребителем за счёт получения потребительского кредита, что вносит ещё больший риск в ипотечный портфель.

Для потребителей подобный способ формирования первоначального взноса по ипотечному кредиту является очень простым и удобным. Нет необходимости долгое время откладывать денежные средства, заботиться об их сохранности и защите от инфляции: получил потребительский кредит и сразу же использовал его как всю или часть суммы для первоначального взноса по ипотечному кредиту.

С точки зрения банков использование потребительских кредитов для формирования первоначального взноса по ипотеке – это дополнительный фактор риска. Банки стараются выявить подобные факты, что в целом у них получается, так как доля выдач подобной ипотеки незначительна – в пределах 5%. Однако доля выдаваемых подобных ипотечных кредитов выросла за последние 4 года почти в два раза: с 2,1% в 2015 году до 3,7% в 2018.

Предоставление ипотеки без первоначального взноса как раз и было одной из причин развития ипотечного кризиса в США в 2007 году. Понимая это, Центральный банк, работает в этом направлении: ужесточает требования к коэффициентам риска для ипотеки, сформированной с минимальным / отсутствующим первоначальным взносом и следит за долей таких кредитов.

Тематические сайты: Ипотека, Экономика
Сайты стран: Россия

Ньюсмейкер: Бюро кредитных историй Эквифакс Кредит Сервисиз — 111 публикаций. Вы можете направить ньюсмейкеру обращение, заявку
Поделиться:
Ваше мнение
Как пандемия коронавируса сейчас реально отражается на бизнесе или виде экономической деятельности которые вы ведете или которых касаетесь?
 Существенно негативно
 Скорее негативно
 Пока никак
 Скорее позитивно
 Существенно позитивно
Предложите опрос