24.02.2016 13:24
Новости.
Просмотров всего: 2466; сегодня: 2.

В сделках трейд-ин самое сложное – это продать квартиру за 2 месяца

В сделках трейд-ин самое сложное – это продать квартиру за 2 месяца

Специалисты Департамента вторичной недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet рассказали, как проходят сделки в формате трейд-ин и какие нюансы необходимо учитывать тем, кто хочет обменять квартиру на вторичном рынке на жилье в новостройке.

1. «Бистро, бистро»

«Если мы говорим о трейд-ин не в формате срочного выкупа (когда квартира выкупается застройщиком или риэлторским агентством с дисконтом), а как о двух параллельных сделках по реализации квартиры на вторичном рынке и покупке жилья в новостройке, то самым сложным для таких сделок является фактор времени. Как правило, застройщики допускают бронирование квартир с фиксацией цены не более чем на два месяца, причем далеко не все компании соглашаются на такие условия и устанавливают гораздо меньшие сроки. Тут многое зависит от договорённостей риэлтора с застройщиком и возможности получения индивидуальной преференции для клиентов агентства. Даже в случае с максимальным сроком бронирования, необходимо за два месяца успеть продать имеющееся жилье на вторичном рынке. Сейчас средний срок экспозиции объектов на вторичном рынке составляет порядка четырех месяцев. То есть, чтобы провести сделку в формате трейд-ин, риэлтор должен сократить среднее время реализации квартиры в два раза», – рассказывает Алексей Бернадский, директор Департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.

2. Оценка во главе угла

Скорость продажи квартиры в большей мере зависит от ее адекватной оценки и установления правильной рыночной цены. Грамотный риэлтор должен оценить квартиру по максимальному числу параметров, тем более что при стагнирующем рынке сложно гарантировать продажу за два месяца. Агенту нужно отсмотреть и прозвонить не меньше двух десятков квартир в конкурентном окружении, чтобы понять рыночную стоимость подобных предложений. Цена должна быть не занижена, поскольку речь идет не о срочном выкупе, но при этом такой, чтобы были звонки и 3-4 показа в неделю. Конечно, недобросовестный агент может установить цену ниже рынка и продать квартиру за два показа, но в случае с трейд-ин без срочного выкупа клиент заинтересован в реализации объекта по рыночной цене.

Для правильной оценки риэлторскому агентству необходимо определить конкурентное окружение квартиры, даже в границах одного района могут быть престижные места и, наоборот, менее привлекательные. Агентство должно четко понимать, к какому типу предложения относится реализуемая им квартира. Например, даже квартиры у одной станции метро могут заметно различаться в цене, по одной улице могут быть более дорогие предложения, чем по другой. Среди всего пула аналогичных квартир в конкурентном окружении реализуемый объект должен быть в первой пятерке по цене в базах недвижимости, только тогда можно говорить о возможности продажи квартиры за 2 месяца. Причем анализ аналогичных предложений должен включать не только мониторинг цен, но и соотношение цены и качества юридических документов. То есть сравнивать квартиры с «плохими» документами и юридические чистые объекты неправильно, на последние цена должна быть выше.

3. Связанные одним банком

Когда для квартиры найден покупатель, начинается обсуждение нюансов, сроков выхода на сделку и формы оплаты. Здесь важно, чтобы деньги за квартиру на вторичном рынке закладывались в ячейку в тот же банк, где будет оплачиваться объект в новостройке. Иначе клиенту придется нанимать инкассаторов для перевозки денег или платить комиссию за банковский перевод. Задача риэлторского агентства договориться с покупателем, чтобы это был банк, удобный для дальнейшей сделки продавца.

4. Смена власти в квартире

В сделках трейд-ин есть нюанс, связанный со сроками физического освобождения проданной квартиры. Если человек покупает квартиру в еще строящемся доме, то ему необходимо где-то жить до его сдачи. Риэлторское агентство может договориться с продавцом об отсрочке отъезда из проданной квартиры до двух месяцев, по истечению которых в ряде случаев новые собственники даже соглашаются сдавать еще какое-то время квартиру в аренду бывшим владельцам. Однако фактор сроков физического освобождения квартиры «меркнет» на фоне вопроса о цене. В любом случае для продавца предпочтительней клиент, который при нулевом сроке физического освобождения (в день сделки) готов заплатить больше покупателя, который готов ждать, но платит меньше. Аренда «транзитной» квартиры на время ожидания окончания строительства новостройки, как правило, обходится дешевле, чем скидка при продаже. Помимо освобождения квартиры клиент должен сняться с регистрационного учета, здесь опять-таки риэлторское агентство может организовать отсрочку снятия с регистрационного учета.

5. Сторониться ипотечных покупателей и с альтернативными сделками

Самые частные причины срыва сделок в формате трейд-ин – это отказ банка в одобрении покупателя для объекта на вторичном рынке или отказ покупателя от выхода на сделку в ситуации, когда у него альтернативная продажа и с ней что-то «не задалось» (то есть когда покупателю чтобы купить «вторичку» продавца по трейд-и еще надо продать что-то свое). Наиболее предпочтительные покупатели для трейд-ин – это люди со свободными деньгами. С ипотечными покупателями есть еще одна «загвоздка» – сделку по продаже приходится проводить через банк, в котором дается ипотека покупателю. И чаще всего он отличается от того банка, где продавцу потом нужно проводить деньги за новостройку.


Ньюсмейкер: Est-a-Tet — 1390 публикаций
Поделиться:

Интересно:

О своих мечтах об отдыхе поделились российские дети
28.03.2024 12:18 Аналитика
О своих мечтах об отдыхе поделились российские дети
В преддверии II Всероссийского конкурса юного художника «Место в России, где я мечтаю побывать», который стартует 1 апреля 2024 года, эксперты Национального туроператора Алеан рассказали, куда хотели поехать дети, исходя из анализа работ прошлого года. Дети в возрасте от 6 до 15 лет поделились...
562 года назад на престол взошёл Иван III
28.03.2024 10:44 Новости
562 года назад на престол взошёл Иван III
В историю он вошел в первую очередь как собиратель русских земель и, по сути, создатель единого государства Российского, созидатель и мудрый дипломат – при Иване III не только расширяются границы, но и создается прообраз системы управления страной – пишутся единые законы, утверждается...
Ранее неизвестные петроглифы описали российские ученые
27.03.2024 18:03 Новости
Ранее неизвестные петроглифы описали российские ученые
Группа ученых из Кемеровского государственного университета во главе с доктором исторических наук Ольгой Советовой описала ранее неизвестные петроглифы, обнаруженные в ходе экспедиций последних трех лет. Среди найденных рисунков неожиданно оказалось и крайне редкое изображение парохода. Основной...
Неизвестный объект археологического наследия найден в Подмосковье
27.03.2024 17:20 Новости
Неизвестный объект археологического наследия найден в Подмосковье
В подмосковном городе Ликино-Дулево Орехово-Зуевского городского поселения археологи провели превентивное обследование территории, прилегающей к скверу Дулевского фарфорового завода. В результате был обнаружен ранее неизвестный исторический слой, который уже признан вновь выявленным объектом...
Музыкальные вершины великих эпох России
27.03.2024 17:02 Мероприятия
Музыкальные вершины великих эпох России
26 марта 2024 года в Светлановском зале Московского международного Дома музыки представлен новый масштабный мультимедийный музыкально-исторический проект «Музыкальные вершины великих эпох России», проводимый в рамках  общероссийской историко-культурной  благотворительной акции...